La gestión de las deudas comunitarias

La gestión de las deudas comunitarias reviste una especial relevancia, trascendencia, por lo que supone en la vida diaria de una comunidad de propietarios. En los casos de deudas impagadas, las comunidades de propietarios han de tomar medidas para reajustar su situación financiera.

Varios factores explican porque existen estos débitos pero, desde luego, el actual contexto económico, complejo, puede llevar a una falta reiterada, por parte de los propietarios de inmuebles, del pago de los recibos de la comunidad y dar lugar  a   impagos en las cuotas comunitarias.

Además, muchas comunidades de vecinos encuentran que estos incumplimientos vienen también de las entidades financieras, propietarias de inmuebles, y que en muchas ocasiones, revenden, para aligerar su activo inmovilizado. En la práctica, en bastantes casos, cuando tiene un comprador del inmueble, es cuando el Banco liquida toda la deuda de su propiedad, en la Comunidad.

Pero es que debe tenerse en cuenta los caracteres particulares de la conflictividad existente en las comunidades de propietarios a causa de la convivencia, permanente, en un mismo espacio de las personas partes del conflicto. Algún autor ha hablado de que la relación entre vecinos tienen similitudes con las familiares. En realidad se refiere a que si surge un litigio entre los vecinos, éstos continuarán viéndose, coincidiendo en los espacios comunes, como el ascensor, el zaguán, el garaje…y sobre todo, en las Juntas de Propietarios, donde tienen lugar decisiones jurídicamente importantes para una comunidad de propietarios.

En este punto es interesante pensar ¿Qué vías tenemos para solucionar las deudas impagadas en el ámbito de la Comunidad de Propietarios? Veremos las posibilidades de la Negociación, de la Mediación, de acudir a la vía judicial y terminamos con una conclusión.

-A. Negociación. En medio de esta problemática sería interesante considerar  la Negociación, diálogar, explicar la situación, aclarar qué sucede...  en atención al ámbito en el que surge la deuda, podrá acudirse a diferentes vías de solución: aplazar y fraccionar los pagos de las cuotas pendientes.

Negociar es la mejor manera para intentar solucionar estos asuntos, hay personas que están un un momento económico difícil, pero que es clara su voluntad de pagar las cantidades pendientes de pago con la Comunidad. Incluso ellos mismos señalan, dan propuestas sobre cómo podria hacerse.

-B. Mediación. Además, la normativa de Mediación abre un amplio espacio en el que las partes pueden acordar medidas y plazos de cumplimiento que tendrán carácter vinculante y que podrán tener la consideración de título ejecutivo. De este modo, sin tener que demandar, las partes pueden disponer flexiblemente de soluciones satisfactorias con garantías jurídicas ciertas. Entre las ventajas de la mediación se encuentran la flexibilidad, la informalidad, el menor coste económico para las partes y sobre todo, la mejora de las relaciones de las partes.

-C. Si la invitación a negociar o mediar con el comunero de la deuda no fructifica, se prevé la posibilidad de acudir a la vía judicial, previamente hay un acuerdo aprobado en Junta y se inician los trámites para interponer demanda ante el Juzgado. Es el art 21 de la Ley de Propiedad Horizontal quien señala  qué hacer, se detalla el procedimiento a seguir:

El art 21 de la Ley de Propiedad Horizontal explica que la Junta puede decidir en el punto del Orden del Día que se aprueben los saldos de los comuneros: podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados.  A la cantidad que se reclame podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

Si se opta por acudir a esta última vía, el propietario demandado y condenado queda seriamente afectado por las consecuencias de la sentencia condenatoria (nóminas embargadas, puede que solicitud de embargo de vivienda, posible mala imagen ante vecinos...). Recordemos el entorno en el que estamos, vecinos que conviven en espacios comunes, que se ven a diario o casi a diario.

Una vez expuestas las opciones posibles para solventar esta situación, puede concluirse que es clave que el Presidente y el Secretario-Administrador deben estar informados de las diferentes formas de solucionar los problemas existentes y exponerlos en la Junta, así como aclarar las dudas existentes. De ese modo, todos los comuneros tendrán claras las diferentes opciones que hay, también, al votar que camino seguir. Cuando esto es así, se puede llegar a acuerdos de forma más habitual, sencilla, con mayor probabilidad.

En definitiva, apostamos por negociar, mediar, hay que destacar la importancia de otorgar la capacidad de solución a las personas, de sus propias controversias y la importancia de dirigirnos hacia una mejora en la calidad de las relaciones que existen en las comunidades de propietarios, en su vida diaria.