El mercado de la vivienda en Canarias se ha convertido en una puerta cada vez más difícil de abrir para quienes no tienen una propiedad. No basta con encontrar un piso disponible, reunir el dinero de la fianza o superar las exigencias del propietario. El principal obstáculo está, muchas veces, en la nómina. El 60,7 % de la población que vive de alquiler en Canarias no tendría ingresos suficientes para acceder hoy a una vivienda arrendada en condiciones económicamente sostenibles, según las estimaciones de la Fundación FOESSA, vinculada a Cáritas Española.
La conclusión aparece recogida en el informe La vivienda imposible: del alquiler inaccesible al realquiler de supervivencia, publicado en 2026, que examina las dificultades de acceso a la vivienda en España y las consecuencias sociales de un mercado inmobiliario cuyos precios se han distanciado de la capacidad económica de una parte considerable de la población. En Canarias, la proporción de inquilinos que quedaría fuera del mercado alcanza el 60,7 %, frente al 50,6 % del conjunto nacional. La diferencia es de 10,1 puntos porcentuales.
El estudio calcula que para acceder a una vivienda de alquiler en Canarias serían necesarios unos ingresos mensuales de 1.809 euros, frente a los 1.724 euros estimados para España. La referencia utilizada por FOESSA es que el coste del alquiler no supere el 30 % de los ingresos del hogar, un umbral habitual para evaluar la sostenibilidad económica del acceso a la vivienda. No se trata, por tanto, de que seis de cada diez inquilinos hayan dejado de pagar sus rentas, sino de que sus ingresos resultarían insuficientes para afrontar una nueva operación de alquiler bajo las condiciones consideradas en el estudio.
Brecha territorial
La situación de Canarias resulta especialmente significativa porque las dificultades de acceso al alquiler son superiores a las del conjunto del país. Mientras que en España aproximadamente la mitad de la población inquilina quedaría por debajo del umbral de ingresos necesario, en el Archipiélago la proporción supera las seis de cada diez personas.
La estimación se construye a partir de los datos de la Encuesta sobre Integración Social y Necesidades Sociales de FOESSA de 2024 y de referencias del mercado inmobiliario. Su objetivo no es medir cuántas personas buscan actualmente una vivienda, sino determinar qué proporción de quienes ya viven de alquiler dispondría de capacidad económica para acceder al mercado en las condiciones analizadas.
Esta distinción permite comprender una de las principales contradicciones del mercado residencial: una familia puede estar pagando actualmente un alquiler y, sin embargo, no reunir los ingresos necesarios para contratar hoy una vivienda equivalente en el mercado. El contrato existente puede ofrecer una estabilidad que resultaría difícil recuperar en caso de tener que cambiar de domicilio.
Del alquiler al realquiler
El informe de FOESSA sitúa estas dificultades en un fenómeno más amplio: la aparición de nuevas formas de exclusión residencial entre personas que, aun disponiendo de ingresos, no consiguen acceder a una vivienda independiente. La fundación dedica un capítulo específico al subarriendo informal de habitaciones, una fórmula que identifica como realquiler de supervivencia.
La investigación advierte de que estas alternativas pueden convertirse en una fuente adicional de vulnerabilidad. La ausencia de contratos estables, las dificultades para empadronarse, las restricciones en el uso de espacios compartidos y la imposibilidad de desarrollar una vida familiar con intimidad son algunas de las consecuencias que documenta. El problema resulta especialmente delicado en los hogares con menores, donde la falta de espacio y de estabilidad condiciona también la crianza.
FOESSA señala que la crisis residencial afecta de manera desigual a la población. Los jóvenes encuentran mayores obstáculos para emanciparse, los hogares monoparentales soportan una presión económica especialmente intensa y las familias con menos recursos quedan más expuestas a fórmulas de alojamiento precarias. La población migrante también aparece entre los colectivos vulnerables, especialmente cuando carece de redes familiares que puedan ofrecer una alternativa habitacional.
Comprar tampoco
Las dificultades no desaparecen cuando se examina el mercado de compraventa. El estudio estima que el 69,6 % de la población inquilina de Canarias tampoco alcanzaría los ingresos necesarios para adquirir una vivienda bajo las condiciones consideradas en el análisis, prácticamente el mismo porcentaje que la media española, situada en el 69,5 %.
Para acceder a la propiedad, FOESSA calcula que serían necesarios unos ingresos mensuales de 2.352 euros y disponer de un ahorro previo de 39.313 euros. La exigencia de contar con ese capital inicial constituye una barrera adicional para quienes destinan una parte considerable de sus ingresos al alquiler y tienen escasa capacidad de ahorro.
La comparación entre ambas modalidades muestra una diferencia significativa. Mientras que Canarias presenta cifras muy próximas a las nacionales en las dificultades para acceder a la compra, en el alquiler la distancia se amplía hasta superar los diez puntos porcentuales.
Un problema estructural
El diagnóstico de la Fundación FOESSA cuestiona que la respuesta a la crisis residencial pueda limitarse a incrementar la construcción de viviendas. La entidad considera necesario examinar también el destino del parque inmobiliario existente, el peso de la vivienda como inversión y la capacidad de las administraciones para ofrecer alternativas asequibles.
Entre las medidas que plantea figura el fortalecimiento de un parque público y social de vivienda que permita atender de manera estable a los hogares que quedan fuera de las condiciones habituales del mercado. La fundación insiste, además, en que las políticas residenciales deben contemplar no solo el acceso inicial a una vivienda, sino también la seguridad de permanencia y las condiciones materiales necesarias para desarrollar una vida digna.
En Canarias, los datos del estudio permiten dimensionar el alcance de esa dificultad: más de seis de cada diez personas que ya viven de alquiler no dispondrían de ingresos suficientes para acceder hoy a una vivienda arrendada de forma sostenible. Una barrera que no describe únicamente las dificultades de quienes buscan su primer hogar, sino también la vulnerabilidad de quienes podrían necesitar cambiar de vivienda.
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