El Gobierno de Canarias prepara cambios en la legislación turística para dar una solución a los propietarios que llevan años viviendo en apartamentos ubicados en complejos turísticos del Archipiélago. La futura normativa pretende reconocer determinadas situaciones de uso residencial consolidado y permitir que estos inmuebles puedan quedar fuera de la explotación turística, siempre que cumplan los requisitos legales y urbanísticos correspondientes.
Así lo ha anunciado la consejera de Turismo y Empleo, Jéssica de León, durante una intervención en el Parlamento de Canarias, donde ha defendido la necesidad de adaptar la legislación a una realidad que se mantiene desde hace décadas en diferentes zonas turísticas de las islas.
La iniciativa busca dar respuesta a quienes utilizan sus apartamentos como vivienda habitual, pese a encontrarse en complejos originalmente destinados al alojamiento de turistas. No obstante, el reconocimiento de estos usos no será automático y requerirá la colaboración de los ayuntamientos.
Viviendas en zonas turísticas
La problemática afecta a propietarios que residen permanentemente en apartamentos situados en establecimientos o parcelas con uso turístico, una situación que puede entrar en conflicto con las exigencias de la legislación vigente.
En Canarias, el principio de unidad de explotación establece determinadas obligaciones para la gestión de los establecimientos turísticos, con el objetivo de garantizar su funcionamiento como una unidad alojativa.
Sin embargo, la transformación de algunos complejos en espacios donde conviven residentes habituales y turistas ha generado dificultades para aplicar ese modelo de manera uniforme.
La consejera ha reconocido que esta realidad debe abordarse mediante una modificación legislativa que contemple las circunstancias particulares de quienes llevan décadas viviendo en estas propiedades.
«No nos gusta la ley, cambiémosla, es nuestro compromiso», afirmó De León durante su intervención parlamentaria.
Quiénes podrían beneficiarse
La futura regulación estará dirigida a propietarios que puedan acreditar un uso residencial consolidado de sus apartamentos, de manera que puedan quedar fuera de la explotación turística cuando se reconozca legalmente esa situación.
Esto no significa que cualquier apartamento turístico pueda convertirse libremente en una vivienda habitual.
El reconocimiento dependerá de las condiciones que establezca la normativa, de las características de cada inmueble y de su compatibilidad con el planeamiento urbanístico del municipio.
Por el momento, el Gobierno no ha concretado los requisitos definitivos, los plazos de solicitud ni el procedimiento que deberán seguir los propietarios para acogerse a las nuevas medidas.
La Consejería también prevé abordar otras situaciones relacionadas con los usos del suelo turístico, entre ellas las viviendas vacacionales ubicadas en estas zonas.
Decisión de los ayuntamientos
Una de las claves de la reforma será el papel de las administraciones municipales.
Jéssica de León ha insistido en que los ayuntamientos tienen competencias en materia de ordenación urbanística y conocen las particularidades de los complejos turísticos situados en sus territorios.
Por ello, cualquier reconocimiento del uso residencial deberá tener en cuenta la adecuación de cada situación al planeamiento municipal.
La consejera también ha hecho referencia a una sentencia del 5 de octubre de 2026 que, según explicó en el Parlamento, vuelve a poner de relieve la importancia de los ayuntamientos a la hora de acreditar estos usos.
La titular de Turismo ha defendido que la solución debe alcanzarse mediante el diálogo y la colaboración entre administraciones, evitando establecer medidas generales que no tengan en cuenta las diferencias entre municipios.
Qué permite la ley
La regulación vigente ya contempla determinados mecanismos para reconocer usos residenciales existentes en zonas turísticas.
La Ley 2/2013 de Renovación y Modernización Turística de Canarias establece un régimen de consolidación para determinados usos residenciales existentes antes del 1 de enero de 2017, sujeto a las condiciones previstas en la legislación.
Además, el Decreto-ley 2/2025, de 17 de marzo, incorporó medidas que permiten solicitar el cambio de uso turístico a residencial en determinados supuestos.
Entre ellos figuran las situaciones en las que la explotación turística resulte inviable, exista incompatibilidad funcional con el entorno o se haya producido una residencialización intensa difícil de revertir.
Este procedimiento exige la intervención del ayuntamiento correspondiente y, en los casos contemplados por el decreto, afecta al conjunto de la parcela y sus edificaciones, no a la decisión individual de un propietario de cambiar libremente el uso de su apartamento.
La futura reforma anunciada por el Gobierno pretende avanzar en la regulación de estas situaciones y ofrecer una respuesta a los residentes afectados.
Nueva legislación turística
La propuesta se incorporará a una nueva ley con la que el Ejecutivo autonómico pretende reorganizar el marco normativo del sector turístico.
El texto busca integrar aspectos actualmente regulados por la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias y la Ley 2/2013 de Renovación y Modernización Turística.
Entre las cuestiones que abordará figuran la renovación de establecimientos alojativos, la sostenibilidad, la calidad de la oferta turística y la ordenación de los usos del suelo.
El Gobierno sostiene que el objetivo es compatibilizar la actividad turística con las necesidades de la población residente, sin comprometer la competitividad del Archipiélago como destino.
La elaboración de la futura normativa ha incluido una consulta pública abierta en julio de 2025 y cinco mesas de trabajo con las dos universidades públicas canarias, en las que se han recogido 705 aportaciones.
Por ahora, las nuevas medidas se encuentran en fase de elaboración y deberán completar su tramitación antes de entrar en vigor. Hasta entonces, los propietarios seguirán sujetos a las condiciones y procedimientos establecidos en la legislación vigente.
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