Comprar una vivienda junto al mar es cada vez más difícil para quienes viven y trabajan en esos mismos municipios. Y Canarias aparece entre los territorios donde la distancia entre los precios de las casas y la capacidad económica de los residentes resulta más evidente.
El caso más extremo del Archipiélago está en Mogán, en Gran Canaria. Un hogar medio tendría que destinar el equivalente al 68% de su renta disponible al pago del primer año de una hipoteca para adquirir una vivienda media, según el informe Vivienda en Costa 2026 elaborado por Tinsa by Accumin.
El porcentaje sitúa al municipio turístico grancanario entre los diez municipios costeros de España donde mayor esfuerzo económico supone comprar una vivienda.
El dato cobra todavía más dimensión cuando se compara con las referencias nacionales. En el conjunto de la costa española, el esfuerzo necesario alcanza el 40% de la renta disponible de un hogar medio, mientras que para el conjunto del país ronda el 34%. Tinsa considera que a partir del 35% comienza a superarse el nivel de accesibilidad razonable.
Mogán prácticamente duplica ese umbral.
Mogán, de municipios más tensionados
Los municipios donde resulta más complicado acceder a una vivienda se concentran sobre todo en Baleares y en algunos de los destinos turísticos más demandados del litoral español.
Formentera encabeza el listado con una tasa de esfuerzo del 116%, seguida de Santa Eulària des Riu, con el 86%; Sant Josep de sa Talaia, con el 83%; Sant Antoni de Portmany, con el 79%; e Ibiza, con el 73%.
Después aparecen Xàbia, en Alicante, con un 69%, y Mogán, con un 68%, el mismo porcentaje que Tarifa y Andratx. Conil de la Frontera completa los diez primeros puestos con un 67%.
El indicador no significa que una familia entregue literalmente ese porcentaje de todos sus ingresos al vendedor. Tinsa calcula el esfuerzo teórico de compra simulando qué proporción de la renta disponible de un hogar medio sería necesaria para pagar el primer año de una hipoteca que financia el 80% del valor de una vivienda media. Es una medida diseñada para comparar la accesibilidad entre territorios.
Y en Mogán el resultado refleja una situación de accesibilidad crítica.
Más de 4.500 euros por metro cuadrado
Los precios de oferta más recientes permiten comprobar que la presión no ha desaparecido después del primer trimestre analizado por Tinsa.
En julio de 2026, el precio anunciado de la vivienda en Mogán alcanzó los 4.586 euros por metro cuadrado, un 10,3% más que un año antes, según la estadística de Idealista.
Las diferencias dentro del propio municipio también son considerables. Patalavaca alcanza los 5.750 euros por metro cuadrado, mientras Arguineguín se sitúa en 4.446 euros, Puerto Rico en 4.333 y Tauro-Playa del Cura en 4.737 euros por metro cuadrado.
A modo orientativo, aplicar el precio medio anunciado de Mogán a una vivienda de 80 metros cuadrados arrojaría un valor próximo a 367.000 euros, antes de añadir impuestos y otros gastos asociados a la compra.
Y la presión inmobiliaria no se limita a Mogán.
En San Bartolomé de Tirajana, otro de los grandes municipios turísticos de Gran Canaria, el precio anunciado alcanzó en julio los 4.673 euros por metro cuadrado, su máximo histórico en la serie publicada por Idealista. Playa del Inglés llega a 5.218 euros; Maspalomas-Meloneras, a 5.220; y San Agustín-Bahía Feliz, a 5.188 euros.
La comparación con la capital es significativa. En Las Palmas de Gran Canaria, el precio medio anunciado en julio era de 2.915 euros por metro cuadrado, unos 1.700 euros menos que en Mogán.
Tenerife lidera el aumento de la vivienda costera
La situación se reproduce al otro lado del Archipiélago.
La costa de la provincia de Santa Cruz de Tenerife registró en el primer trimestre de 2026 el mayor incremento interanual del precio de la vivienda costera de toda España: un 19%, según Tinsa.
Superó así a Alicante, donde el incremento fue del 18,9%; Valencia, con un 17,7%; y Málaga, con un 16,5%.
Los precios actuales de los principales municipios turísticos tinerfeños vuelven a mostrar la magnitud del problema.
En Adeje, la vivienda anunciada se situó en julio en 4.756 euros por metro cuadrado. En Costa Adeje alcanzó los 5.309 euros.
En Arona, la media municipal fue de 4.038 euros por metro cuadrado, pero en Los Cristianos llegó a 4.784 euros y en Playa de las Américas alcanzó los 6.085 euros por metro cuadrado.
Son precios sensiblemente superiores a los del conjunto del Archipiélago, donde la vivienda en venta se anunciaba en julio a una media de 3.357 euros por metro cuadrado.
Cuando la segunda residencia compite con la primera
El informe de Tinsa apunta precisamente al peso de la vivienda vacacional y la segunda residencia como una de las claves para entender por qué el acceso se complica especialmente en los municipios costeros.
El mercado de vivienda en la costa, según la tasadora, está fuertemente condicionado por las dinámicas del segmento vacacional. La escasez de oferta mantiene la presión sobre los precios al mismo tiempo que el comprador de segunda residencia puede disponer de una capacidad adquisitiva superior a la del residente que busca una vivienda habitual.
Esa frontera entre primera y segunda residencia se está haciendo además menos clara. Tinsa advierte de que ambos mercados convergen cada vez con mayor frecuencia y que la vivienda destinada tradicionalmente a residentes termina compitiendo con usos vacacionales, lo que eleva los precios y reduce la oferta disponible.
El fenómeno resulta especialmente relevante en territorios insulares y turísticos como Canarias.
Los precios en los municipios costeros españoles aumentaron de media un 13,5% interanual durante el primer trimestre de 2026, pero en el conjunto de las islas el crecimiento alcanzó el 14,1%, la mayor subida de todas las zonas analizadas por Tinsa.
Construir más tampoco garantiza vivienda asequible
La actividad constructora también está aumentando. Los visados de obra nueva en las zonas costeras crecieron con fuerza y se encuentran en niveles máximos o próximos a máximos desde 2009.
Sin embargo, aumentar el número de viviendas no implica necesariamente mejorar el acceso de los residentes si una parte sustancial de la nueva oferta se dirige al segmento vacacional o a compradores con mayor poder adquisitivo.
Esa es precisamente una de las contradicciones que deja el mercado inmobiliario de las zonas turísticas: puede aumentar la construcción al mismo tiempo que empeora el esfuerzo necesario para que un hogar local compre una casa.
El caso de Mogán lo resume con claridad. Mientras el precio anunciado ronda actualmente los 4.600 euros por metro cuadrado, el esfuerzo teórico de compra alcanza el 68% de la renta disponible del hogar.
Un porcentaje que coloca a este municipio de Gran Canaria en el mismo mapa de tensionamiento residencial que algunos de los destinos costeros más caros de Baleares, Alicante y Cádiz y que evidencia hasta qué punto los precios de determinados municipios turísticos canarios se están alejando de la capacidad económica de quienes viven en ellos.
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