Joaquín Martínez

Opinión

El sobrecalentamiento del mercado inmobiliario en Canarias

Emprendedor y empresario

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Andábamos por 2008 cuando el precio de la vivienda fijaba su récord histórico en 1.910 €/m² en Canarias. Eran los tiempos de la fiebre del ladrillo, cuando las hipotecas se concedían por encima del precio del inmueble y con la misma cuota se financiaba casa, reforma, coche y vacaciones. Además, los requisitos para acceder a este tipo de financiación eran poco más que tener un pasaporte y respirar.

Todos sabemos cómo acabo aquello, -el que no lo recuerde o es demasiado joven para leer estas líneas o se despertó muchos años después de un coma-.

La situación actual dista mucho de la de entonces en fondo y forma, pero el precio ha ido aumentando con el paso de los años y en la actualidad se sitúa en los máximos de la última década.

Empezamos a ver con preocupación cómo el precio ha aumentado recientemente. A continuación, señalaré cuáles son los porqués, tanto en el mercado de venta como en el de alquiler y haré una pequeña predicción futura.

Compraventa

En primer lugar, el parque inmobiliario de Tenerife en este último año ha podido incrementarse tan solo en unas 500 viviendas. Cada vez es más complicado construir en zonas de alta demanda porque la densidad de población en las islas no ha parado de crecer. Esto genera una ESCASEZ DE OFERTA.

Unido a ello, y también en clave demográfica, nos encontramos con un aumento del número de habitantes en las capitales de las islas. A nuestra manera, sufrimos la concentración en los núcleos poblacionales de mayor importancia. Esto genera un AUMENTO DE LA DEMANDA específicamente en las zonas más calientes (capitales, zonas turísticas y ciertas zonas residenciales).

También influyen causas meramente económicas, en este caso la espiral inflacionaria que ha influido en los costes de construcción: la importación de materiales, maquinaria, los costes de la mano de obra, los costes financieros, etc.

Alquiler

El acceso a la vivienda requiere de unos ahorros previos ya que la hipoteca normalmente cubre como máximo el 80% del importe de la compra. A eso debemos añadir los gastos que genera una compra de un inmueble (notaría, registro, impuestos, etc.). Son muchos los que con sueldos y contratos precarios no pueden permitirse ahorrar esa cantidad. Aunque el precio de la cuota mensual de la hipoteca les compensaría mucho, ya que el alquiler está completamente desorbitado y es a fondo perdido (Un aumento del 6% en los últimos 12 meses en Santa Cruz de Tenerife). Esto genera un AUMENTO DE LA DEMANDA.

Asimismo, influye decisivamente el aumento de los requisitos para el alquiler debido a la inseguridad jurídica que genera el tema de los impagos y los okupas (que no voy a tratar aquí). Esto se traduce en una RESTRICCIÓN EN LA OFERTA.

Predicciones

A medio plazo hay quiénes indican que existen señales que determinan que el precio se regulará como consecuencia de:

1. Un aumento de oferta en el mercado servida por los baby boomers a los que, con este nivel de inflación, su pensión no les llegará para mantener su nivel de vida y empezarán a ofrecer al mercado su excedente inmobiliario.

1b. Incluyendo en algunos casos sus viviendas habituales con productos financieros en auge (y tóxicos en mi opinión) como las hipotecas inversas, un tipo de préstamo hipotecario en el que la entidad bancaria abona una renta mensual al cliente a cambio de que, al fallecer el titular, los herederos podrán elegir entre devolver el dinero (e intereses) al banco para quedarse con la vivienda, vender la vivienda y pagar la deuda o suscribir una nueva hipoteca para ir pagando poco a poco la deuda generada.

2. El aumento de embargos por impagos ha llegado ya a máximos desde 2017 y creciendo, lo cual hará que aumente la oferta inmobiliaria.

A corto plazo no veremos una corrección severa en los precios de la vivienda, mientras se mantengan los estímulos que aseguran el crecimiento económico (aunque generen inflación). En el medio plazo, con la cada vez más probable llegada de una estanflación, veremos una corrección del mercado inmobiliario.