El presidente del Consejo Económico y Social de Canarias (CES), Sergio Melián, considera que la jurisprudencia europea abre la puerta a limitar determinados usos vacacionales de viviendas cuando exista una necesidad acreditada de proteger el acceso a la residencia habitual.
La clave, advierte, está en cómo se diseñen esas restricciones: deben responder a un objetivo de interés general, ser necesarias y proporcionadas y apoyarse en criterios objetivos.
El foco, en el uso de la vivienda
Melián sostiene que las medidas con mayor encaje jurídico son aquellas que actúan sobre el destino efectivo del inmueble y no las que plantean prohibiciones generales de compra en función de quién adquiere la vivienda.
A su juicio, el objetivo debe ser preservar población permanente y evitar una dependencia excesiva de las segundas residencias o del turismo en aquellas zonas donde exista una presión residencial demostrable.
El precedente de la justicia europea
Como referencia, recuerda una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 2020 que avaló una normativa francesa que exigía autorización previa para alquilar de forma reiterada viviendas amuebladas por periodos cortos a clientes de paso.
En aquel caso, la finalidad era proteger la oferta de alquiler residencial de larga duración, aunque el tribunal exigió que la medida cumpliera criterios de necesidad y proporcionalidad.
No vale cualquier restricción
Melián insiste en que esta posibilidad de intervención no supone un “cheque en blanco” para las administraciones. Cualquier limitación debe apoyarse en datos que permitan acreditar el problema, demostrar la relación entre ese problema y la actividad que se quiere restringir y justificar por qué la medida adoptada resulta adecuada.
El presidente del CES reclama más información detallada sobre la situación de la vivienda en Canarias, diferenciada por territorios. Entre los datos que considera necesarios figuran los precios de compra y alquiler, los salarios, el parque disponible, el suelo residencial, las viviendas vacacionales, las segundas residencias y las compraventas según el lugar de residencia de quienes adquieren los inmuebles.
Evitar restricciones por nacionalidad
Melián diferencia también entre regular el uso de una vivienda y limitar su adquisición por la nacionalidad o residencia del comprador. Una vivienda puede seguir funcionando como residencia habitual aunque su propietario proceda de otro Estado miembro, por lo que considera que las medidas deben centrarse en el uso del inmueble y en la presión residencial de cada zona, respetando el principio de no discriminación.
El análisis del CES aborda también una propuesta de reglamento europeo destinada a crear un marco común de actuación en zonas sometidas a tensión residencial. Melián subraya que se trata todavía de una propuesta y no de una norma vigente, y recuerda que su eventual aprobación tampoco implicaría una autorización general para restringir la propiedad.
Limitar usos y aumentar la oferta
El presidente del organismo defiende que cualquier restricción debería ir acompañada de medidas para aumentar la oferta de vivienda. Entre ellas cita la movilización de vivienda vacía, la ampliación del parque público y protegido, la agilización de la planificación y las licencias y el impulso del alquiler residencial.
Melián señala además que cualquier intervención debe tener en cuenta la importancia que tienen el turismo y las actividades asociadas para la economía canaria. El CES se muestra dispuesto a colaborar con las administraciones en el estudio de estas posibilidades y en la elaboración de propuestas que cuenten previamente con el consenso de su Pleno y de los agentes económicos y sociales.
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