Guía de Isora ha aprobado inicialmente el Proyecto de Reparcelación del sector Costa San Juan, situado en Playa San Juan, necesario para desarrollar la ordenación prevista en el Plan Parcial aprobado en 2013.
El ámbito ocupa 267.130 metros cuadrados entre el barranco de San Juan, el barranco de La Rabona, la carretera TF-47 y el litoral. Cuenta con un frente marítimo de unos 950 metros, de los que 280 corresponden a la playa y al paseo existente.
La reparcelación agrupa las fincas originales y las sustituye por nuevas parcelas adaptadas al planeamiento. También determina los aprovechamientos que corresponden a cada propietario, los terrenos de cesión pública, las compensaciones económicas y la participación de cada parcela en los gastos del desarrollo urbanístico.
Uso hotelero
La ordenación contempla 157.859 metros cuadrados de suelo destinado a usos lucrativos y 109.271 metros cuadrados para usos públicos, dotacionales e infraestructuras. La edificabilidad total asciende a 58.439 metros cuadrados construidos y el aprovechamiento urbanístico se fija en 124.589,40 unidades.
La mayor parte de la edificabilidad se concentra en dos parcelas de uso hotelero. La primera tiene 69.927 metros cuadrados de suelo, una edificabilidad de 24.000 metros cuadrados y una capacidad máxima de 600 plazas. La segunda ocupa 41.343 metros cuadrados, admite 19.754 metros cuadrados construidos y puede albergar hasta 500 plazas. Entre ambas suman 1.100 plazas alojativas.
El proyecto incluye además una parcela de equipamiento turístico de 16.877 metros cuadrados, destinada a actividades relacionadas con la salud, el descanso y el deporte. A ella se añade otra parcela de equipamiento deportivo de 5.530 metros cuadrados y tres pequeñas parcelas para usos de hostelería.
Parte residencial
La parte residencial está formada por 33 parcelas unifamiliares, con una superficie conjunta de 23.282 metros cuadrados y una edificabilidad de 9.064 metros cuadrados. Dos de estas parcelas contienen viviendas existentes que se mantienen al ser compatibles con la ordenación.
Los espacios libres previstos ocupan más de 62.000 metros cuadrados e incluyen parques urbanos, plazas, zonas ajardinadas, áreas de juegos infantiles y espacios de protección. La ordenación incorpora también una red viaria rodada, nuevos recorridos peatonales y un sendero litoral paralelo al existente. Los accesos principales conectarán con la carretera TF-47.
El sistema viario rodado incluye cuatro tramos de vías interiores. Uno de ellos comunicará los dos enlaces con la TF-47 y otro dará acceso a una zona de aparcamiento con 85 plazas. La red peatonal conectará el interior del sector con la costa mediante tres recorridos transversales.
Actividad agrícola
El proyecto recoge que la actividad agrícola se mantiene actualmente en unos 25.000 metros cuadrados, alrededor del 9% del ámbito. Buena parte de las construcciones vinculadas a los antiguos usos agrícolas se encuentra abandonada o resulta incompatible con la ordenación, por lo que deberá ser retirada durante la ejecución de las obras. Las indemnizaciones previstas por construcciones, instalaciones y otros elementos afectados ascienden a 1,02 millones de euros.
El presupuesto de licitación de las obras de urbanización se cifra en 15,42 millones de euros. Esta cantidad procede del proyecto de urbanización fechado en noviembre de 2022 e incluye la ejecución de vías, redes de saneamiento y abastecimiento, instalaciones eléctricas, alumbrado, pavimentación, jardinería, mobiliario y actuaciones ambientales.
A ese presupuesto se suman los honorarios profesionales, las indemnizaciones, los gastos de gestión y financiación, el mantenimiento hasta la recepción de la urbanización y la participación municipal en el aprovechamiento. La cuenta de liquidación provisional establece una carga neta conjunta de 23,94 millones de euros, que se distribuye entre las parcelas lucrativas en función de los derechos adjudicados.
El documento valora el conjunto de las parcelas lucrativas en 41,99 millones de euros. Para la cesión municipal del 10% del aprovechamiento propone una compensación económica de 4,20 millones de euros, calculada sobre 12.458,94 unidades de aprovechamiento y un valor medio de 337 euros por unidad.
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