Que levante la mano quien no haya entrado nunca en plataformas como Idealista o Airbnb. Si esta frase se escuchara en una sala multitudinaria, con total probabilidad serían pocos los brazos que se vieran. Incluso los que tienen una casa en propiedad o no vislumbran moverse de donde están acceden por la mera curiosidad de conocer qué se cuece en las ciudades. Los más observadores se darán cuenta de que en Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife la oferta de viviendas vacacionales es mucho mayor que la de alquiler residencial. Más de 2.000 frente a unas 500. Si además son curiosos se preguntarán por qué.
La capital de Gran Canaria sumaba este jueves 438 inmuebles que se ofrecen para alquiler de larga duración. La mayoría están en las zonas de Puerto-Canteras y Santa Catalina (341). Hay de todo, desde un apartamento con una habitación por 650 euros mensuales u otro por 1.600 euros con garaje incluido en el barrio de Guanarteme. Para todos los gustos y, relativamente, para todos los bolsillos. La rentabilidad media que puede dar un arrendamiento de larga duración en las Islas es de unos 700 euros.
Más comodidad
La diferencia con el alquiler vacacional es notable. Demasiado. Al entrar en Airbnb y seleccionar el municipio la primera frase que aparece es reveladora: “Más de 1.000 alojamientos”. De nuevo, el abanico es muy amplio y los precios variados. También los servicios que prestan.
Obdulia Suárez es la directora comercial de Century 21, una inmobiliaria en Las Palmas de Gran Canaria. Su análisis de por qué se dan estas cifras es claro: “Un alquiler vacacional coge tu producto, que ya lo tienes totalmente disponible para cedérselo a la empresa, y te desentiendes de todo. Porque ellos te dan tu cuadrante y estás viendo cuál es el nivel de ocupación que tiene tu casa”.
Necesidades del cliente
Apunta que, además, “cierras un contrato con la inmobiliaria sobre que si hay que arreglar algo ellos se encargan. Y del nivel de ocupación, un 30% se quedan ellos y el resto tú. No tienes ningún compromiso”. “El de larga temporada es un producto totalmente diferente”, apostilla.
La primera clave ofrecida por la experta deja sobre la mesa la idea de que es más cómodo para el casero el régimen vacacional y que por eso puede estar al alza. Ahora bien, ¿qué ocurre entonces con el alquiler de larga duración? “Ese cliente viene a residir y a empadronarse. Cuenta con unas necesidades que debes intentar cubrir. Agua, luz, comunidad, cambiar el termo…”.
Cuota de mercado
A la hora de facturar también pueden ocurrir cuestiones dispares entre ambos regímenes. Suárez comenta que es normal que una persona con una casa alquilada a turistas crezca el primer año y que a la larga los ingresos sean superiores. “Llega un momento en el que su cuota de mercado, si ha sido un buen anfitrión, le pueda repetir el cliente si vuelve o que lo recomiende. Así va ganando clientela y ganando mucho más. Claro que sí, ganas mucho más”, resalta.
Isabel alquila una vivienda vacacional con tres habitaciones y dos baños en la capital tinerfeña y asegura que llega a generar hasta 1.200 euros mensuales. Aunque hay meses en los que se lleva menos por los gastos de limpieza y las tasas de Booking, esa es la media en términos generales de lo que factura.
En fechas señaladas
Incluso en fechas señaladas como las jornadas más importantes del Carnaval lo ha tenido por 250 euros al día "y se han pagado". Jorge Rodríguez ha comprado dos pisos de una sola habitación de una nueva promoción que se va a levantar en Las Canteras, en Las Palmas de Gran Canaria. Y según le han informado, podrá generar también 1.200 cada mes.
Santa Cruz de Tenerife presenta una realidad similar a Las Palmas de Gran Canaria, aunque con un parque inferior de vivienda para alquileres ordinarios. En Idealista solo hay 120 frente a las más de 1.000 que ofrece Airbnb. El mayor número está en el distrito Centro-Ifara con 70 casas. Es evidente que algo está ocurriendo y todo apunta a que es una tendencia internacional. Son varios los países que han tomado medidas para regular los arrendamientos turísticos.
Regulación en el extranjero
En Francia, los parisinos que quieran registrar su vivienda como alquiler vacacional deberán hacerlo en el Ayuntamiento y tendrán un límite de 120 días al año. Berlín (Alemania), que hasta hace poco tenía prohibido el uso de Airbnb, cuenta con unas normas muy estrictas como que las segundas residencias únicamente se podrán alquilar hasta 90 días al año.
Florencia (Italia) se plantea limitar las nuevas viviendas vacacionales y ha restringido una buena parte como ha hecho su vecina Roma. La misma dinámica de ponerles freno se ha visto en ciudades de Países Bajos, Portugal o Reino Unido. Además, Barcelona prohibió en 2021 el alquiler de habitaciones privadas a corto plazo. O, lo que es lo mismo, durante menos de 31 días.
¿Y en Canarias?
Gabriela Pinzón, jefa de ventas del Club Inmobiliario de Canarias en la capital tinerfeña, atiende a Atlántico Hoy y se pronuncia sobre si en el Archipiélago cabría una regulación similar. “Ya hay mecanismos de regulación que se están poniendo en marcha”, apunta. “Al principio hay un poco de espacios vacíos, ausencias de normativa y de ley. Eso es lo que está pasando ahora”, añade.
“Como es algo nuevo, hay muchas personas que lo hacen sin solicitar la licencia. Hay casos en edificios totalmente residenciales que ponen inmuebles vacacionales y no se solicitaron los permisos a los vecinos. Vemos que no hay una normativa clara de cómo poner una vivienda en explotación vacacional. Existe la intención pero falta por hacer”, continúa.
En Estados Unidos
Obdulia Suárez habla sobre las regulaciones que se están llevando a cabo en Estados Unidos. “Ahora el propietario que viva en la Gran Manzana de Nueva York y quiera alquilar en Airbnb tiene que residir en la vivienda y compartirla con el turista que viene. Cuando nació la vivienda vacacional al principio era así, hoy en día ha cambiado”, explica.
“En Canarias no sería viable, se ha escuchado limitar el vacacional solo a la primera planta. ¿Y por qué si la tengo en la tercera no puedo? Vulneras el derecho a todos a beneficiarse del turismo vacacional. Todo al final se tumba porque o todos o ninguno”, matiza la directora comercial de Century 21.
Jóvenes y mayores
Ante este escenario cabría insistir en la rentabilidad de uno y otro. Pinzón opina que es una ilusión pensar que siempre va a ser más rentable el vacacional. “Hay casos específicos que sí pueden tener beneficios muy altos en zonas turísticas, pero en la ciudad no necesariamente es así”, destaca. “Dentro de la ciudad los precios no son tan altos, entonces si una semana se queda vacía lo que vas a ganar es lo mismo que hubieras obtenido con un alquiler de larga temporada”, agrega.
Obdulia Suárez aporta otra reflexión y revela que se ha encontrado con dos tipos de clientes. Los más mayores, “los de toda la vida”, no se fían del vacacional por desconocimiento y porque no ven la cara del cliente. “Las personas más jóvenes con más proyección de negocio apuestan más por el turismo vacacional, quieren sacar rentabilidad rápida”, afirma.
Inseguridad jurídica
Pinzón relata que en su empresa han visto cómo propietarios de alquileres residenciales se han ido al vacacional, pero acaban volviendo al de larga temporada. “Otros han hecho reformas muy bonitas y se han quedado en el turístico”, dice.
Cuenta, además, que en el tipo de arrendamiento Airbnb no está acogido a la ley de arrendamientos urbanos. Por lo que “no se corre el riesgo de estar en situaciones impago, de daños en la vivienda que no se pueden recuperar”. Suárez hablar también de la inseguridad jurídica que hay, en su opinión, a la hora de alquilar en régimen de larga duración.
Críticas a la ley
“Esta nueva ley, intentando ayudar a estos inquilinos, lo que ha hecho es una trastada. Porque si alguien le deja de pagar tiene que protegerlo. No quieren problemas. A lo mejor ese propietario tiene ese alquiler para llegar a final de mes. Yo no te hablo del gran tenedor, que ese es otro producto”, desarrolla la grancanaria.
Suárez evidencia que “no hay producto, nos hemos quedado sin alquileres”. “Yo de estar cerrando semanalmente cinco o seis alquileres he pasado a cerrar dos o tres mensuales. Y eso a causa de la nueva ley”, subraya.
Muchas preguntas
“Los demás venden, lo mantienen cerrado o se van al vacacional. Eso es una realidad que está aquí. Aún las comunidades no han legislado, tenemos un vacío terrible. Eso es un problema para nosotros. No tenemos cobertura por parte los ayuntamientos. Estamos nadando en una laguna sin ver tierra”, sentencia Suárez.
Mayores o menores ganancias, el grado de compromiso con el cliente, una posible regulación y la escasez de oferta en arrendamientos de larga duración. Este periódico ha tratado de hacer una radiografía en las dos capitales canarias sobre la situación del alquiler. Un buen resumen puede ser tres preguntas que Obdulia Suárez lanza al aire: “¿Cuál es la renta variable? ¿Cuánto es el ratio? ¿El primer año cuánto has ganado?”