El Consejo de Gobierno de Canarias remitió el lunes al Consejo Consultivo el proyecto de decreto de la Hipoteca Joven para que emitiera su preceptivo dictamen. Es el paso previo para aprobar, previsiblemente en el segundo semestre del año, esta medida que va a respaldar la adquisición de la primera vivienda para jóvenes y familias que carecen de los ahorros necesarios para pedir una hipoteca. Es una ayuda fundamental para quienes no pueden tener los ahorros necesarios para pedir una hipoteca en Canarias. Pero aunque a simple vista es un gran respaldo la situación del mercado inmobiliario y el cómo está formulada la ayuda motiva al sector a pensar que podría no tener toda la eficacia que podría llegar a tener.

La Hipoteca Joven está concebida para que el Gobierno de Canarias cubra parte del ahorro necesario para pedir una hipoteca. Si se tiene que tener el 20% del valor del inmueble, se cubre el 15% y el comprador entonces solo tendría que tener el 5% del valor de la vivienda más el 10% de impuestos. Es decir, para una vivienda de 200.000 euros, en lugar de los 60.000 euros de ahorro que hay que tener (20%+10%), el colchón necesario se reduciría hasta los 30.000 euros. 

Un mercado escaso

Sigue siendo un ahorro muy alto para muchas personas, pero la situación del mercado en Canarias no es especialmente halagüeña para conseguir un una vivienda por debajo de ese precio. De hecho, el precio máximo que cubre esta ayuda es de 250.000 euros y ha despertado dudas sobre su capacidad real para encajar en el mercado. "Nos estamos encontrando con que viviendas por debajo de los 250.000 euros cuesta mucho conseguirlas, sobre todo que esté en buenas condiciones de habitabilidad”, avisa el director general en Canarias de Provivienda, Fernando Rodríguez.

Esta visión también la comparte el portavoz de la Asociación Canaria de Empresas de Gestión Inmobiliaria, Ciro Machado, quien explica que el mercado de viviendas por debajo de los 250.000 euros "es muy escaso". “Hay poca oferta de viviendas de ese tipo y te tienes que ir a núcleos exteriores; en ningún centro de ciudad a día de hoy puedes conseguir propiedades medianamente buenas a ese precio”, explica. Además, advierte de que “la tendencia no parece que vaya a cambiar”.

Desde Provivienda proponen que el precio máximo no esté vinculado a una cifra fija, sino al índice oficial de precios de vivienda publicado por el Ministerio. “No vincularlo a un precio fijo sino vincularlo a un índice de precios que podrá ser variable según la zona, el mes y el año”, propone Rodríguez, quien cree que con el paso del tiempo esos 250.000 euros podrían quedarse cortos.

“Habrá gente joven y familias que podrían acogerse, pero el problema es que estamos en un mercado con muy poca oferta de viviendas”, señala Machado, quien también recuerda que gran parte de las promociones que se están desarrollando actualmente son “de nivel medio alto”. "Mientras no consigamos meter en el mercado nuevas construcciones adecuadas a ese perfil no se va a notar tanto como debiera”, valora sobre la medida.

La solvencia económica

A ello se suma otra incógnita: la capacidad real de los jóvenes para asumir el pago de las hipotecas. Aunque el programa facilite el acceso inicial a la financiación, Rodríguez advierte de que muchas entidades podrían rechazar solicitudes por falta de solvencia económica.

La cuota hipotecaria no puede exceder el 30% de los ingresos del solicitante, por lo que en una comunidad donde la media del sueldo medio de los jóvenes no superan los 1.400 euros al mes (según EAPN) y ante un valor del precio cuadrado que no deja de aumentar, el sueño de tener un hogar también se podría truncar aunque se tengan los ahorros.

“El problema radica en que en cualquier caso tienes que tener la capacidad económica para hacer frente a una hipoteca”, señala el asesor inmobiliario. Por eso una de las medidas que echan en falta desde Provivienda es intentar alcanzar un acuerdo con los bancos para que la Hipoteca Joven tenga tipos de interés reducidos.

Tipos de interés sin tocar

Esto, explica Rodríguez, ya se aplicó la última vez que se puso en marcha esta medida en Canarias, entre 2009 y 2012, cuando ayudó a 12.000 jóvenes esta medida. Una de las diferencias con aquella primera experiencia está en las condiciones financieras. Rodríguez considera que ha faltado una negociación más ambiciosa con las entidades bancarias para reducir los tipos de interés asociados a las hipotecas. “Echamos en falta haber negociado con las entidades bancarias algún tipo de interés muy bajo”, manifiesta el director general de Provivienda. Recuerda además que en la convocatoria anterior el tipo de interés llegó a ser del 0%.

Sobre la propia convocatoria desde Provivienda también ponen el foco en cómo ha cambiado el propio concepto de juventud en las políticas de acceso a la vivienda. Si en el anterior programa las ayudas estaban dirigidas a personas de entre 18 y 30 años, ahora el límite se amplía hasta los 40. Para Rodríguez, este cambio refleja un problema de fondo relacionado con la emancipación. “Que la tasa de emancipación esté en los 35 años nos debería preocupar”, advierte, al tiempo que insiste en que “eso no debe ser así”.

Otro de los aspectos que genera preocupación es el alcance real del programa. Dada la financiación prevista, cifrada en 3 millones de euros, podría beneficiar únicamente a entre 80 y 100 personas, según los cálculos de la asociación. “Le hemos pedido que para el próximo año debería incrementarse ese presupuesto para llegar a más número de personas”, explica.

La tensión derivada del alquiler

Detrás de las dudas sobre la capacidad real de la medida el problema radica en la falta de construcción de vivienda y en los años sin una planificación al respecto, apuntan los expertos. Pero aparte de eso, también hay un cambio de tendencia del mercado que está limitando el mercado.  Según explica Rodríguez, el encarecimiento del arrendamiento ha desplazado parte de la demanda hacia la vivienda en propiedad, algo que ya se refleja en las cifras recientes de compraventa. “Si de por sí el mercado del alquiler estaba tensionado, se está empezando a tensionar y a aumentar los precios del mercado de compraventa”, sostiene.

Machado coincide en ese diagnóstico y asegura que, en determinados casos, comprar se está convirtiendo en una alternativa más asumible que alquilar. “Como el mercado del alquiler está peor que el mercado de segunda mano, en los casos donde hay una estabilidad laboral, estamos recomendando que en vez de alquilar compren, porque en algunos casos la cuota hipotecaria es menor que el alquiler”, afirma.

Una medida positiva, pero insuficiente

Pese a las críticas, desde Provivienda consideran que la iniciativa puede tener elementos positivos. “La hipoteca joven en sí misma es una medida que puede ser muy interesante, es una forma de promocionar el acceso a la vivienda”, afirma Rodríguez. Sin embargo, cree que al diseño del programa “le ha faltado una mayor profundidad” y reclama políticas más estructurales que afronten el problema de la vivienda más allá de la financiación inicial y que permitan garantizar también el mantenimiento de esas hipotecas en el tiempo.