El aumento de la adquisición de viviendas por parte de extranjeros ha dejado a España en medio de una encrucijada. En los territorios más turísticos, la presión de la compra de pisos y casas por parte de ciudadanos no residentes está tensionando el mercado, aumentando los precios e incluso redireccionando el interés de las inmobiliarias a este tipo de clientes. Este escenario ha sido el germen para que en algunas comunidades se plantee la posibilidad de restringir el acceso a la compra de vivienda por parte de extranjeros, aunque la propuesta despierta el escepticismo de los expertos en derecho al encararse directamente con la forma de ser de la Unión Europea.
Esta política, que parte principalmente de partidos de izquierda como Podemos, Sí se puede o Izquierda Unida, llega en un momento en el que la sombra de la burbuja sobrevuela al sector inmobiliario (según las previsiones de la consultora Oxford Economics) pero también tras una pandemia que modificó la idea del hogar. El precio de la vivienda cada vez es más alto y en territorios como Canarias, cuyo modelo económico se basa en el turismo pero que también cuenta con las mayores tasas de pobreza y con un limitado mercado de la vivienda, la adquisición de inmuebles por parte de extranjeros cada vez es mayor.
Restringir la compra a extranjeros en Canarias
Con este cóctel, desde Sí Podemos Canarias han planteado restringir el acceso a la vivienda por parte de extranjeros, propuesta similar a la de Baleares. Desde el grupo parlamentario han sugerido que la condición de región ultraperiférica sirva para limitar la compra de inmuebles, ya que las islas cada vez reciben más presión inmobiliaria por parte de foráneos: Canarias ha sido la segunda comunidad con mayor compraventa extranjera, que entre enero y septiembre de 2022 aumentó un 75%. Además, la mitad de las operaciones de compra en las islas ya están protagonizadas por extranjeros.
“Se está gentrificando la sociedad canaria por un exceso de turistificación, nos están expulsando, se encarece todo y nos convierte en más pobres”, comentó el diputado Francisco Déniz en rueda de prensa en la presentación de la propuesta morada. Pero la intención de poner un tope a la compra de inmuebles choca de lleno con los derechos de libre circulación de personas y capitales de la Unión Europea así como el modelo económico del libre mercado sobre el que se asienta España, tal y como apuntan los profesores de Derecho de la Universidad de La Laguna Luis Capote y Elena Sánchez.
Un muro europeo
“Si lo piensas fríamente, restringir a un ciudadano europeo comprar o instalarse en cualquier punto de España es contrario a las normas básicas de los tratados de la Unión Europea, a la libertad de circulación, de residencia y de establecimiento”, explica Sánchez. Este sería el primer muro con el que choca la propuesta. Con este marco la única forma de limitar la compra sería hacerlo a los ciudadanos extracomunitarios, como puede ser el caso de los habitantes del Reino Unido.
Aunque la condición eurocomunitaria sea un hándicap, Sánchez señala que ya hay jurisprudencia que puede dar pie a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) pueda aceptar esta medida, aunque debería estar amparada en el interés general. Tal y como explica, hace varios años algunos municipios de Flandes (Bélgica) habían aprobado una restricción para la compra de inmuebles por parte de personas que no justificaran la suficiente relación con el territorio. “El TJUE les dijo que no se podía hacer pero que sería posible si se justificara el interés general de una medida de esta naturaleza”, comenta.
La posibilidad del interés general
La sentencia dice: “Es preciso recordar que, según jurisprudencia consolidada del Tribunal de Justicia, las medidas nacionales que pueden obstaculizar o hacer menos atractivo el ejercicio de las libertades fundamentales garantizadas por el Tratado FUE son, no obstante, admisibles siempre que persigan un objetivo de interés general, sean adecuadas para garantizar la obtención de éste y no vayan más allá de lo necesario para alcanzar el objetivo perseguido”.
De esta forma, la figura del interés general, que sirve para que proyectos estratégicos como un parque fotovoltaico se pueda instalar en un suelo de categoría rústico agrario, por ejemplo, abriría la puerta a esta propuesta.
Falta de competencias
Pero hay una cuestión que se escapa a esta vía: Canarias no tiene competencias para legislar en materia de derecho civil. Capote, quien se muestra más escéptico con la medida al plantearse en un año electoral, duda de que “jurídicamente, con la normativa en la mano, se pueda llevar a cabo. Primero, por cuestiones de competencia en las relaciones Estado-Comunidad Autónoma y, segundo, por la pertenencia a la Unión Europea”, explica.
Para Baleares la iniciativa sí podría tener mayor fundamento porque las islas mediterráneas son una de las seis comunidades que cuentan con competencias en derecho civil, tal y como apunta la profesora Elena Sánchez quien es experta en esta materia. Aún así recalca que es una propuesta que debería ser nacional, especialmente si se quiere implementar en Canarias, y apunta a que es una política que “seguramente” el TJUE no acepte.
Replantear la economía
Ambos expertos coinciden en que antes de tomar esta decisión habría que plantear cuál es el modelo económico que se quiere implantar en Canarias. Actualmente el peso del turismo supone más del 20% del Producto Interior Bruto de las islas. Este gran margen implica que el archipiélago depende de generar una buena imagen para atraer a turistas y tal y como apunta Luis Capote, “no puedes plantear este problema por un lado y por el otro vender que este en un lugar ideal para el nómada digital”.
Ya durante la presentación de la propuesta el diputado Francisco Déniz aseguró que es necesario un acuerdo social para revisar en profundidad el modelo económico de las islas basado en el turismo porque ha generado un incremento poblacional en los últimos 25 años que es insostenible y que provoca que el archipiélago no salga de sus niveles de pobreza y paro, según recogió Efe de sus declaraciones.
Capote se pregunta, además, a qué ciudadanos les pesará esta restricción ya que “en Tenerife viven 150 nacionalidades” y por lo pronto habría que dejar fuera a la ciudadanía europea, lo que da pie a preguntarse quién ejerce la presión sobre el mercado, lo turistas comunitarios o los extracomunitarios. En base a esto, plantea que también hay que estudiar bien el peso que ejercen los turistas que llegan a las islas en los meses más fríos sobre los recursos de las islas.
El debate sobre la restricción de la compra de viviendas comienza así con dudas al respecto de la legalidad en relación a la Unión Europea y al modelo económico de Canarias. Ambos expertos coinciden en que antes de implementar esta medida hay otras políticas que permiten incentivar la compra de propiedades por parte de residentes nacionales o de canalizar la llegada de residentes extranjeros.
Más viviendas públicas
Para Jorge Agudo, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas (CAF), esta medida está mal enfocada y “demoniza” al sector turístico. Tal y como señala el aumento de los precios de la vivienda es una cuestión de oferta y demanda, lo cual es cierto, sin embargo, dado que los sueldos son más altos en los países emisores de turistas que en España, en la competencia por una vivienda quien está dispuesto a pagar más gana, como explica Sánchez.
La demanda que hace el experto del CAF es invertir más en vivienda pública. “No hay una política de vivienda real. Debería de haber todos los años planes de construcción de vivienda pública”, reclama Agudo. Bajo su punto de vista esta es una de las mejores medidas que favorecen el control de los precios de la vivienda al partir del Estado y tener unos precios menores a los del sector privado.
Una propuesta en estudio
Esta propuesta sí coincide con los planteamientos de los grupos de izquierda que en su plan que incluye la restricción también proponen una planificación de cesión de locales y construcción de acuerdo y la compra de viviendas de promociones inacabadas. Dos iniciativas que también incentivarían al sector de la construcción.
El debate de la compra de vivienda está sobre la palestra con dudas por parte de los expertos y con unas elecciones a la vuelta de la esquina, pero un mercado inmobiliario isleño que está en pleno cambio. “Hay que hacer entender a nivel Unión Europea los problemas que estamos teniendo. Hay que vender que es verdad que las islas somos un paraíso pero tenemos un límite y creo que estamos llegando”, opina la experta en derecho Elena Sánchez.