El tablero de la vivienda vacacional vuelve a moverse. El Tribunal Supremo ha anulado este jueves el Registro Único de arrendamientos de corta duración impulsado por el Estado al considerar que el Gobierno central carece de competencia para crear una regulación nacional exhaustiva que se superpone a los registros autonómicos ya existentes.
La decisión llega tras un recurso de la Generalitat Valenciana, pero su alcance político y jurídico va más allá de esa comunidad. En la práctica, el fallo refuerza la posición que venía defendiendo el Gobierno de Canarias, que también recurrió el Real Decreto 1312/2024 al entender que invadía competencias autonómicas en materia turística.
Golpe al registro estatal
La sentencia del Supremo estima parcialmente el recurso valenciano y anula los preceptos por los que se creaba el llamado Registro Único de Arrendamientos. El alto tribunal entiende que el Estado no puede imponer un procedimiento único de inscripción para los inmuebles destinados al alquiler de corta duración cuando esa materia ya está regulada por las comunidades autónomas.
El Supremo sostiene que la norma estatal excedía unas simples bases de coordinación y establecía una regulación completa de un registro nacional que se colocaba por encima de los registros autonómicos. Es decir, no rechaza el control del alquiler turístico, pero sí que ese control se articule mediante un registro estatal que invada competencias de las autonomías.
El Gobierno canario gana aire
La resolución tiene una lectura directa en Canarias. El Ejecutivo autonómico, a través de la Consejería de Turismo y Empleo, había aprobado en mayo de 2025 la interposición de un recurso contencioso-administrativo contra el decreto estatal.
Su argumento era el mismo que ahora acepta el Supremo: la norma invadía competencias turísticas propias de las comunidades autónomas.
Para Canarias, el fallo supone un respaldo relevante en plena aplicación de su propia normativa sobre vivienda vacacional. La comunidad cuenta con regulación específica en esta materia y con un sistema basado en declaraciones responsables, registros turísticos y control autonómico e insular de la actividad.
Qué sigue en vigor
La sentencia, sin embargo, no tumba todo el decreto estatal. El Supremo mantiene la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas digitales y el intercambio de información con fines estadísticos.
Ese matiz es clave: las plataformas seguirán obligadas a facilitar datos y la Administración podrá mantener mecanismos de información, pero el Estado no podrá imponer el registro único nacional como requisito central para ordenar la actividad.
El fallo cambia el escenario porque deja más margen a las comunidades autónomas para seguir regulando el alquiler turístico desde sus propias competencias. En Canarias, donde la vivienda vacacional se ha convertido en uno de los grandes debates sobre el acceso a la vivienda, la presión turística y la convivencia residencial, la resolución del Supremo puede tener efectos inmediatos sobre la arquitectura jurídica diseñada por el Estado.
El tribunal reconoce, además, que existe una preocupación creciente por el impacto del alquiler de corta duración en el mercado residencial, especialmente por su incidencia en la reducción de vivienda disponible para alquiler habitual y en el aumento de precios. Pero aclara que esa preocupación no habilita al Estado a crear un registro nacional si invade competencias autonómicas.
Competencias autonómicas
El Gobierno canario había denunciado que el decreto estatal se aprobó sin consultar adecuadamente a las comunidades autónomas y que afectaba de lleno a una materia, la turística, sobre la que Canarias tiene competencias propias. El Supremo no resuelve en esta sentencia el recurso canario, pero sí fija una doctrina que encaja con el planteamiento defendido por el Ejecutivo autonómico.
La consecuencia política es clara: Canarias sale reforzada en su pulso con el Estado sobre quién debe ordenar el registro y el control administrativo de las viviendas vacacionales. La consecuencia práctica dependerá ahora de cómo se adapte el sistema estatal tras la anulación parcial del decreto y de cómo encaje con la normativa autonómica vigente.