El Gobierno de Canarias ha movido ficha otra vez con el objetivo de legislar en materia de vivienda. Uno de los problemas detectados a la hora de construir nuevos edificios es la lentitud administrativa cuando los promotores tocan en la puerta para obtener las licencias de obra. El Ejecutivo regional aprobó esta semana un decreto que pretende hacerlo todo más rápido con el objetivo de frenar la crisis habitacional.
Las claves para entender el contenido del texto son muy variadas, por lo que es fundamental ir por partes. La base reside en que los ánimos de agilizar y flexibilizar la concesión de títulos habilitantes se ve entorpecida por los retrasos tanto en los ayuntamientos como las gerencias. El documento aclara que las propias corporaciones achacan las demoras a la falta de medios materiales y personales.
El texto fue elaborado en conjunto por las consejerías de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad —con Pablo Rodríguez al frente— ; así como la de Política Territorial, Cohesión Territorial y Aguas —liderada por Manuel Miranda—.
Plazos reales
La situación llega hasta el punto de que los plazos reales pasan a ser una ilusión porque, en vez de tardar tres meses como manda la ley, el retraso se puede prolongar incluso años. “Incurriendo así en vulneración grave y flagrante del derecho a una buena administración, proclamado por la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea”, recoge el nuevo decreto en su exposición de motivos.
Pero la cosa no queda ahí. Pone sobre la mesa que genera un desincentivo para las iniciativas empresariales de las Islas si se tiene en cuenta que la promoción urbanística es un instrumento que permite implantar otras actividades productivas. Las políticas públicas y la gestión de fondos por parte de la administración, dice, también se ven afectadas. Llegados a este punto puede que muchos se hagan una pregunta: ¿entonces cuál es la solución?
La causa principal
El Decreto Ley para la Agilización de la Tramitación de Licencias Urbanísticas y el Impulso de la Construcción de Viviendas —que así se llama— tiene su razón de ser en los informes técnicos colaborativos con el fin de generar un ecosistema que lo haga todo más rápido. El motivo es que la emisión de estos textos suele ser la causa más relevante de las demoras que surgen en el proceso.
La normativa, aprobada este lunes durante el Consejo de Gobierno, permite que los informes técnicos puedan ser elaborados —a parte de los servicios técnicos municipales— por colegios profesionales, medios propios personificados o entidades urbanísticas de colaboración acreditadas. Si son encargados por el promotor, será él quien deba correr con los gastos. En definitiva, se trata de ofrecer a los ayuntamientos mayores recursos.
Independencia
El Decreto tampoco se pone de perfil a que los Consistorios, de continuar con flagrantes retrasos, se arriesgan a derivar en responsabilidad patrimonial. Todo con indemnizaciones a cargo del dinero público. Además, insiste que las entidades colaboradoras actuarán con imparcialidad, confidencialidad e independencia.
El Ejecutivo autonómico subraya en una nota que los informes, a pesar de que no serán vinculantes, tendrán eficacia jurídica inmediata. “Sustituirá al informe municipal en los puntos favorables, no requiere de ratificación por técnicos municipales, y en caso de disconformidad o falta de cobertura, la Administración podrá completar el expediente”, prosigue el comunicado.
Menos de seis meses
La finalidad es que cualquier promotor pueda obtener una licencia de construcción en menos de seis meses, un plazo muy inferior a los dos años de media que se tarda en la actualidad. Hace algo más de un año, el Ejecutivo aprobó el Decreto de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y ahora pretende modificarlo en parte con el nuevo texto.
Un ejemplo es que se amplía un año el plazo —ahora serán dos— para solicitar la licencia que permite rehabilitar edificaciones y urbanizaciones no terminadas. El documento va más allá y prevé que los Ayuntamientos —a solicitud de los promotores— puedan cambiar el uso de suelos terciarios a residencial.
Ejecución anticipada
Eso sí, solo cuando se destine el 40% de la edificabilidad a la construcción de viviendas protegidas o el 60% a levantar viviendas asequibles incentivadas. También regula la ejecución anticipada de suelos para vivienda protegida sin esperar a que termine la urbanización. No deja de ser una forma de dar garantías al blindaje de un parque público de viviendas en el Archipiélago.
En la disposición adicional única no deja de lado a los ayuntamientos y recoge que tendrán o especialmente en consideración, por ejemplo, a los municipios de hasta 5.000 habitantes a la hora de cubrir la totalidad o parte de los convenios, encargos o contratos que se suscriban con entidades colaboradoras para la emisión de informes técnicos.
Tiempos razonables
Desde el punto de vista material, el propósito es hacer posible que la intervención administrativa en el momento de otorgar las licencias se produzca en tiempos razonables. De esta manera, se promueve la seguridad jurídica de los interesados porque reciben una respuesta más pronto.
Ahora bien, si se mira con una óptica formal o instrumental, pretende detallar, de la forma más clara y directa posible, los mecanismos alternativos, de carácter colaborativo, que se ponen a disposición de la administración.
Vivienda asequible incentivada
El Gobierno aprovechó la redacción del documento para regular la vivienda asequible incentivada, hacia las personas con rentas ni muy bajas ni demasiado altas. Su puesta en marcha estará basada en incentivos urbanísticos que promuevan arrendamientos accesibles a las unidades familiares que superen aproximadamente los 3.000 euros sin tener —a pesar de todo— opciones viables en el sistema.
Por definición, según el decreto, es aquella vivienda de titularidad privada destinada a residencia habitual en régimen de alquiler que cumple las limitaciones de uso, superficie, temporalidad y renta máxima. Se destinará a residencia habitual del arrendatario y debe acreditar su residencia en Canarias al menos durante cuatro años.
Tamaño
Las viviendas asequibles incentivadas tendrán una superficie mínima de 60 m2, sin que puedan superar los 120 m2 , accediendo a las mismas en función del número de miembros de la unidad familiar. Los ingresos no podrán superar seis veces el IPREM.
El régimen de calificación de las viviendas asequibles incentivadas se extenderá durante 10 años, transcurridos los cuales pasarán a ser viviendas libres. Bajo ningún concepto podrán ser destinadas a vivienda vacacional o equivalente. Además, podrán ser de nueva promoción o bien instalarse en casas y edificaciones ya existentes.
Mercado tensionado
Por otro lado, se regula el procedimiento para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. Añaden un nuevo artículo 37 donde recogen que el procedimiento se inicia por el Ayuntamiento interesado, que deberá presentar solicitud para declarar un ámbito territorial concreto como zona de mercado residencial tensionado con la documentación pertinente.
Tampoco se puede obviar que en el documento se modifican varias leyes autonómicas como, además del decreto de medidas urgentes, el Decreto ley 24/2020 o la Ley 4/2024 sobre La Palma —reconoce la grave situación, sobre todo tras la erupción del volcán—. No solo eso, sino que también cobra protagonismo la Ley del Suelo.