¿Cómo se puede solucionar el problema de la vivienda en Canarias? No existe una “receta mágica”, pero sí caminos posibles. Uno de ellos, según el director de la Cátedra UNESCO de Vivienda y profesor de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili, Sergio Nasarre Aznar, pasa por mirar hacia Malta y adaptar su modelo al Archipiélago.
Durante su conferencia en el I Congreso de Vivienda de Canarias, el catedrático ha insistido en que las islas necesitan soluciones específicas, teniendo en cuenta no solo su insularidad y falta de suelo, sino también los efectos de las políticas públicas que no han dado resultados desde la crisis de 2008.
Factores que tensionan el mercado
Para comprender el panorama que atraviesa a las Islas, el experto detalló la combinación de factores que tensionan el mercado residencial canario. Según el sindicato de inspectores fiscales, más del 30% del alquiler en Canarias es sumergido, lo que dificulta la transparencia del mercado y reduce aún más la oferta efectiva.
A ello se suma que Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas están entre las provincias más caras de España para comprar vivienda, mientras que Canarias figura entre las comunidades con más hipotecas por habitante.
Y en este escenario, otro elemento que agrava la presión es la compra de vivienda por parte de extranjeros. En el caso de Santa Cruz llega al 35%, una de las cifras más elevadas del país.
Ejemplo de Malta
Todo ello, según explica Nasarre, debe analizarse junto al principal condicionante de las islas, el suelo limitado. Por eso propone que Canarias explore un modelo de gestión propio, similar al de Malta. “La insularidad no es un detalle. Es una condición estructural que Europa por fin empieza a reconocer”, señaló.
El académico recordó que Malta, al entrar en la Unión Europea en 2004, negoció un mecanismo clave: la necesidad de autorización administrativa para la compra de viviendas por parte de extranjeros, tanto comunitarios como no comunitarios.
Una medida destinada a evitar que la compra exterior expulsara del mercado a los propios residentes. “Este tipo de herramientas permitiría a los jóvenes canarios competir en igualdad de condiciones frente a compradores internacionales”, afirmó Nasarre.
Crítica a las políticas públicas
Para el experto es vital plantear las normativas y pasos a seguir en base a los datos, la evidencia académica y la realidad de lo que ocurre en el mercado. Según Nasarre, las políticas de vivienda desde 2007 han fallado y han excluido del acceso a la propiedad a la clase media y baja por no cumplir eso.
En este sentido ha sido contundente con la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, a la que definió como “muy contraproducente”. Según el experto, la norma ha provocado una reducción “exponencial” de la oferta de alquiler, miedo entre los propietarios ante la ocupación y la inseguridad jurídica, viviendas que permanecen vacías, así como moratorias de desahucio prolongadas que, a su juicio, perjudican el sistema. Por lo que afirma sin rodeos que “debe derogarse buena parte de la ley”.
Fallos del control de precios
Ha sido también crítico con las medidas adoptadas en otras autonomías y países como “el control de precios del alquiler”, que “ha fracasado en Cataluña, en Países Bajos, en Suecia y allí donde se ha aplicado”.
El experto enumeró sus efectos, desde la caída de la oferta, el empeoramiento de la calidad de la vivienda, subida de precios en las zonas de alrededor no reguladas hasta perjudicar a jóvenes y hogares vulnerables. En el caso catalán, por ejemplo, la oferta se redujo un 20% durante la aplicación del control de rentas, recordó.
Efectos de restringir el acceso a vivienda
La ausencia de políticas contrastadas “ha provocado una caída de siete puntos en la tasa de vivienda en propiedad en España desde el inicio de la crisis hasta 2024”. Para el académico, este es un dato muy negativo, pues “la propiedad privada es una herramienta de igualdad”.
Comparó esta situación con la de países con una alta proporción de alquiler —como Alemania, Suecia o Austria— que presentan sociedades mucho más desiguales, y alertó de que restringir el acceso de las familias a la compra “solo concentra la vivienda en manos de fondos e inversores”. “La propiedad distribuida genera estabilidad y equidad”, afirmó.
Incentivar y no prohibir
Con su análisis, concluye que “el contexto internacional demuestra que no existe una única fórmula de éxito porque ni Dinamarca, ni Alemania, ni Países Bajos han resuelto su crisis de vivienda”. “El gran desafío —señaló— es que la vivienda es, al mismo tiempo, un activo económico y un derecho humano. Conciliar ambas dimensiones nunca ha sido sencillo”.
Aun así, Nasarre se mostró optimista y pidió “recuperar la estabilidad, reforzar la propiedad privada y devolver confianza al pequeño propietario”, además de prepararse para cambios estructurales como la industrialización de la construcción ante la falta de mano de obra y la revisión del concepto de vivienda asequible.
“Estamos en un momento complejo, sí, pero también lleno de oportunidades si escogemos un camino basado en incentivar, facilitar y dar seguridad, y no en prohibir o sancionar, que casi nunca ha funcionado”, finalizó.