El acceso a la vivienda en Canarias atraviesa una crisis estructural que va mucho más allá del precio del metro cuadrado, un problema que la Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad del Ejecutivo regional —encabezada por Pablo Rodríguez— trata de revertir con diferentes medidas que ha puesto sobre la mesa.
Eduardo Parra, profesor de Organización de Empresas, Economía Digital y Turismo de la Universidad de La Laguna (ULL), analiza en una entrevista concedida a Atlántico Hoy la puesta en marcha del Observatorio de la Vivienda, el nuevo decreto para agilizar licencias urbanísticas o la Hipoteca Joven Canaria.
Viviendas vacías
Asegura que sin datos en tiempo real y sin una visión integral que contemple planificación urbana, migración, fiscalidad y salarios, será difícil revertir el déficit habitacional. Pone el foco en la necesidad de actuar sobre las más de 200.000 viviendas vacías del Archipiélago, al tiempo que defiende combinar esta estrategia con la nueva construcción de casas públicas.
Como crítica constructiva, apuesta por trabajar en una estructura económica sólida que respalde cualquier política de vivienda a largo plazo. Cree que todas las medidas pueden ser positivas, pero que deben alinearse con la oferta y demanda real.
[Pregunta] El Gobierno de Canarias presentó a principios de junio el Observatorio de la Vivienda, una herramienta que permitirá tener datos contrastados sobre el mercado inmobiliario del Archipiélago. ¿Qué le parece la medida?
[Respuesta] Creo que tener un observatorio que te vaya diciendo en tiempo real toda la información que puedas ir disponiendo de vivienda, en todos los casos es positivo. Te da en tiempo real data de qué es lo que pasa, de alquileres, de cómo se mueven, cómo son los perfiles de las personas que están buscando casa, si son residentes o si son de fuera.
Sin olvidar la vivienda vacacional o las casas vacías, que en Canarias son más de 200.000. Entiendo que si todos esos datos no están congregados, será más complicado atajar el problema.
El análisis de la vivienda es factorial, enfocarlo a un solo elemento es un error. Sobre todo porque estamos buscando tener una visión sistemática y bastante actualizada de lo que está pasando. Yo lo que he venido observando es que, más allá de lo que te puedan estar aportando las grandes empresas inmobiliarias, nosotros no tenemos en tiempo real un seguimiento del mercado desde el punto de vista público.
¿Por ejemplo?
Ver qué está pasando con la accesibilidad, con los jóvenes o las familias. Incluso los ingresos y los precios de la vivienda. Estamos viendo que los salarios cada vez se van limitando más. Cada vez le dedicamos más [porcentaje] de nuestros sueldos a la vivienda. Sería interesante evaluar las políticas públicas, si se está haciendo bien o no, porque siempre miramos para la otra parte [el sector privado].
En definitiva, la gestión de quienes nos gobiernan.
La forma en cómo se está planificando urbanísticamente. Ahora enfrentamos muchísimos retos y desafíos desde el punto de vista de los déficits habitacionales, de la necesidad de disponer suelo, sobre todo en espacios tan limitados como las islas con el 50% dedicados a espacios protegidos.
Sin ir más lejos, hace unos meses el Ejecutivo autonómico aprobó un decreto que permitirá agilizar la concesión de licencias urbanísticas con el objetivo de darle un impulso a la vivienda pública en las Islas. ¿Cómo lo valora?
Vaya como punto de partida que nunca es poco todo lo que se puede hacer en algo está regulado por nuestra por nuestra Constitución: el derecho a la vivienda. No soy experto en temas legales, pero considero que todo esto ahonda porque es importante. Poder hacer todo esto y que seamos capaces de ver cómo tienen que caminar, cómo tienen que enfocarse los espacios urbanos.
Imagino que la demografía también es clave.
No solamente se va a producir un proceso migratorio que viene desde Europa o desde Latinoamérica hacia Canarias, también se da un movimiento migratorio interno dentro de cada isla. De las zonas rurales se va a emigrar a zonas mucho más urbanas. Eso va a suponer una carencia muy importante del stock residencial. Medir un decreto de hoy para mañana es complicado, esperemos un poco. Demos margen.
Como economista, ¿qué opción ve más factible para aumentar el stock de vivienda? ¿Habilitar las más de 200.000 casas vacías que tiene el Archipiélago —como se ha planteado el Gobierno—, apostar por construir más o combinar las dos posibilidades?
Valoro las dos cosas. Hay que incentivar al propietario para que pueda liberarlos y por lo tanto se pueden poner en el mercado alquiler. Se deben buscar fórmulas fiscales, que de alguna forma haya deducciones para esas personas que puedan poner las casas en el mercado del alquiler. Eso supondría reducir en cierta medida esa emergencia habitacional de la que todo el mundo está hablando. Puede ser positivo, pero no podemos dejarlo como única medida.
¿Cuáles deben ser los siguientes pasos?
Hay que intentar buscar fórmulas con los ayuntamientos donde se pueda incrementar el suelo. Va a suponer que algunas edificaciones que incluso fueran pardas se puedan poner de nuevo en el mercado. Eso significará tener nuevos equipos y dotaciones. Abrir un poco más los derechos de superficie sobre patrimonio público para poder desarrollar vivienda protegida. Hay que simplificar con el objetivo de acelerar los procesos.
El problema en Canarias no solo afecta a los sectores más vulnerables de la sociedad. Hay familias con dos salarios que les cuesta hacer frente al precio del alquiler. El Gobierno regional, en el último decreto, incluyó, la vivienda asequible incentivada, una herramienta que permitirá ayudar a las clases medias. ¿Cuál es su punto de vista al respecto?
Vuelvo a la pregunta previa que me hacía: todo ese tipo de medidas son positivas. En especial desde el punto de vista de los salarios. Aunque después, por favor, no pervirtamos semisubvencionado porque al final lo que estamos buscando es que se genere mayor vivienda. No todo va a ser protección, también hay que intentar incentivar que se incorpore cada vez más gente al mercado laboral, que los salarios puedan subir.
Hay muchos puntos a tener en cuenta.
El análisis es mucho más factorial. De forma que el salario de las familias canarias no se vea tan limitado a la hora de acceder a un derecho constitucional como es la vivienda, sino todo lo contrario. Es verdad que las estimaciones en los últimos años nos sitúan en los últimos puestos en cuanto a salarios y cuando vamos a islas menores, estos valores se limitan mucho más. El sueldo medio ahora mismo en Canarias está por debajo de los 30.000 euros. Hay una brecha territorial y sectorial.
La base del problema de la vivienda es mucho más honda.
Es un problema estructural de la economía canaria. Hay un problema geográfico por la insularidad y también institucional de gobernanza porque siempre miramos para otro lado. A veces hay que ponerle el cascabel al gato. Hay un inconveniente de dependencia, a veces excesiva, del sector servicios.
¿Cuál es la consecuencia?
Hay escasez industrial y un problema de innovación en los modelos de negocio. De la agricultura prácticamente ya ni hablamos porque ha dejado de tener peso en nuestra economía. Cualquier cuestión que pueda surgir como la pandemia, la subida de los precios, el transporte, o crisis energéticas y climáticas, nos va a matar. Estamos en un momento ahora mismo bastante complicado.
Volviendo a la vivienda asequible incentivada, se trata de un instrumento que está recogido por la Ley Estatal, pero hasta el momento ninguna otra comunidad ha decidido apostar por él. ¿Cree que el Archipiélago puede sentar un precedente y que otras regiones lo tomen como ejemplo?
Me gusta ser prudente. Le vamos a dar los días de gracia suficientes para que estos decretos se pongan en funcionamiento. Cuando se vayan tomando las medidas y tengamos resultados, podemos volver a comentarlo. Me parece positivo lo que se hace, me resulta interesante, pero hay que hacer una apuesta decidida por una economía real que cambie un poco toda la estructura. Que todas estas medidas generen un tejido productivo y una reconversión.
¿Mantiene la misma prudencia con la Hipoteca Joven Canaria que plantea el Gobierno autonómico? ¿Le parece una buena medida?
Todas las medidas son positivas. Cuando era joven también tuve la suerte de acceder a subvenciones que había de vivienda, me abrí una cuenta y pude invertir una pequeña cantidad en un apartamento. Ahora bien, hay que esperar para ver si efectivamente eso va a suponer que salgan nuevas viviendas al mercado y que los jóvenes puedan acceder a ellas.
¿Qué efectos tendrán en el medio-largo plazo las medidas planteadas por el Gobierno de Canarias desde el punto de vista económico? Le pongo como ejemplo las 2.000 viviendas proyectadas, las que se han entregado o la búsqueda de promotores privados que construyan.
Aquí se produce un binomio de oferta y demanda. Si la oferta de vivienda y todos los decretos que saca el Gobierno de Canarias no van alineados con la demanda, tenemos un problema. Se está produciendo un efecto migratorio difícil porque estamos en Europa [con el espacio Schengen] y por lo tanto cada vez quiere más gente venir a las Islas.
¿A qué se refiere?
La gente que viene a Canarias probablemente lo haga con salarios superiores a los nuestros, con lo cual eso genera un efecto llamada y un efecto subida de precios automático. Y por lo tanto el propietario en vez de alquilar solo a los canarios, se lo alquila al que viene de fuera porque paga más. En ese caso se podría producir un efecto de gentrificación y los residentes se irían fuera.
Es complejo de abordar.
Después hay migrantes que vienen con visas de turistas y después se quedan aquí. Esa gente alquila casas y se mueve. Vuelvo a la primera pregunta que me hiciste: hay que tener datos, no solamente de la oferta, sino también de la demanda. ¿Cómo está la gente entrando aquí? ¿Dónde se está ubicando? ¿Qué es lo que está alquilando y cuáles son los precios? Ese va a ser el gran problema. Todas las medidas están bien, pero hay que ver lo que está pasando.
¿Hay algún caso que considere llamativo?
Te voy a poner el ejemplo de La Laguna, que es el estudio que terminamos el año pasado. El municipio tiene ahora mismo un parque de vivienda en torno a 74.000. El 80% son en propiedad y en el mercado quedan en torno a unas 15.000 localizadas en barrios donde se concentra la mayor parte de la gente que viene de fuera. A eso hay que añadirle la universidad con nuevos alumnos que necesitan alquiler y un problema migratorio de zonas rurales a urbanas.