"Es importante destacar que existen al menos seis municipios en las Islas Canarias con más plazas turísticas que habitantes residiendo en el propio municipio". Es la única y fugaz mención a Canarias que aparece en el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, el primero de los dos decretos que el Gobierno de España ha preparado a raíz del estallido social provocado por el desahucio en Madrid de la anciana Maricarmen Abascal, de 87 años, tras 70 viviendo en una casa con un alquiler de renta antigua.
Dicha mención se hace en el tercer párrafo de la novena página del documento, que añade: "En el caso de las viviendas de uso turístico, hasta la actualidad, carecen de un régimen fiscal específico y acorde a su inapelable impacto sobre el uso residencial de la vivienda. El último Informe Anual del Banco de España refleja que este tipo de viviendas suponen un 10% del mercado del alquiler en toda España. Aunque los dos casos más dramáticos son los de Sevilla y Málaga donde casi una de cada dos viviendas del total de alquiladas en sus centros históricos, es de uso turístico".
Canarias Bajo Presión
La referencia llega a colación de una noticia publicada a lo largo de las últimas dos semanas en Canarias por varios medios, entre ellos Atlántico Hoy, sobre el visor Canarias Bajo Presión, creado por el biólogo y profesor canario Romén Herrera Cañizares. La herramienta permite, a partir de datos reales publicados en fuentes públicas, analizar cuántas viviendas turísticas existen en cada municipio o núcleo poblacional y, además, extraer un porcentaje de camas turísticas (contando las hoteleras) sobre la población residente del municipio.
Según explicó el propio Herrera a Atlántico Hoy, aunque llevaba un tiempo trabajando en el visor, se decidió a lanzarlo definitivamente hace unas dos semanas, cuando comenzó a hablarse del inminente desahucio de Maricarmen que motiva ahora este decreto y el que se publicará este jueves (dos decretos en total). Ambos son conocidos popularmente como decreto Maricarmen.
Usando Canarias Bajo Presión, Herrera localizó al menos seis municipios donde la tasa de camas turísticas era del más del 100% de residentes. Es decir, había mas camas hoteleras y de viviendas vacacionales que población censada en dichos municipios. Eran Pájara, Yaiza, Mogán, Adeje, San Bartolomé de Tirajana y Antigua, aunque Atlántico Hoy ha podido identificar también a Santiago del Teide y Valle Gran Rey con más del 100% de camas sobre el uso residencial, añadiendo a la cuenta las casas rurales, apartamentos y casas emblemáticas.
El real decreto publicado este miércoles en el BOE tiene muchos más visos de ser convalidado este viernes en el Congreso de los diputados que el que saldrá el jueves, puesto que a priori podría contar con el apoyo de Junts per Catalunya. Además, Partido Nacionalista Vasco ya ha anunciado su voto a favor. Estos votos son clave por aritmética parlamentaria. Entre los grupos de izquierda, varias formaciones han asegurado que no votarán en contra, pero hubieran deseado que fuese un solo decreto. El segundo de los decretos no cuenta con tantos apoyos y es muy probable que sea tumbado por los votos de Junts, PP y Vox.
Resumen del decreto
El decreto publicado este miércoles (el primero, el que hace referencia a la presión turística en Canarias) combina cambios en la regulación del alquiler, protección frente a determinados desahucios, incentivos fiscales y financiación para la compra de la primera vivienda. Su entrada en vigor general está prevista para el 1 de octubre, aunque algunas disposiciones tienen un calendario específico o requieren desarrollo posterior.
Una de las principales medidas afecta a la actualización anual de los alquileres. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la norma impide incrementar las rentas que superen el límite máximo aplicable del sistema de precios de referencia. En los demás casos, establece un aumento máximo del 2 % cuando propietario e inquilino no alcancen un nuevo acuerdo sobre la actualización.
Prórrogas, habitaciones y temporalidad
El decreto también permite solicitar una prórroga extraordinaria del alquiler por anualidades, hasta un máximo de dos años, para los contratos incluidos en los supuestos previstos. El inquilino deberá estar al corriente del pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la extensión se mantendrán las condiciones contractuales, con excepciones como la necesidad real y acreditada del propietario de recuperar la vivienda para sí o para sus familiares.
La reforma incorpora el alquiler por habitaciones a la regulación de los arrendamientos de vivienda y exige que los contratos temporales respondan a una causa justificada y acreditable. Estos últimos deberán durar más de 31 días y, como regla general, no superar los doce meses, salvo que persista el motivo de temporalidad. La sucesión de más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda determinará su consideración como alquiler habitual.
Además, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar el importe del contrato de alquiler de la vivienda completa. En las zonas declaradas tensionadas deberán respetarse también los límites de precios correspondientes.
Gastos del inquilino y desahucios
El texto refuerza las garantías sobre los gastos que asume el inquilino. Prohíbe repercutirle, directa o indirectamente, los costes de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, incluidas su renovación o modificación. También prevé que pueda ejecutar determinadas reparaciones necesarias y descontarlas de futuras rentas si, tras un requerimiento escrito con presupuesto, el propietario no responde en quince días naturales o se niega injustificadamente.
En materia de desahucios, se establece un régimen de protección hasta finales de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional, sujeto a las condiciones de la norma. En determinados procedimientos, la suspensión tendrá revisión anual y un máximo de tres años. El decreto contempla compensaciones para determinados propietarios y excepciones relacionadas con su propia vulnerabilidad y con las personas físicas titulares de dos o menos viviendas.
Fiscalidad
La fiscalidad constituye otro eje del paquete. La reforma contempla reducciones de hasta el 100 % del rendimiento neto positivo del alquiler en el IRPF para determinados propietarios que no sean grandes tenedores, con requisitos vinculados a la rebaja de la renta, la renovación con el mismo inquilino o el cumplimiento de los precios de referencia. Su aplicación depende del supuesto y de la fecha del contrato.
Desde el 1 de diciembre, los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches quedarán sujetos al IVA reducido del 10 % en su ámbito territorial de aplicación, con la excepción prevista para la residencia habitual del arrendador. Asimismo, los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán establecer recargos en el IBI para viviendas de uso turístico que, en determinados casos, alcanzarán el 150 %.
Tu casa
Para facilitar la compra, el decreto crea el mecanismo TU CASA, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial. Ofrecerá préstamos sin intereses ni comisiones por el menor de estos dos importes: el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 euros. Los requisitos y la puesta en marcha deberán concretarse mediante acuerdos y otros instrumentos de desarrollo. Las viviendas adquiridas con esta financiación quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de reventa.
El paquete se completa con la movilización de inmuebles públicos a través de Casa 47, la creación de un Fondo de Vivienda de Impacto Social y una línea de avales de hasta 280 millones de euros para impulsar la construcción industrializada. También limita hasta finales de 2028 determinadas adquisiciones de viviendas por entidades a precios inferiores al 70 % de su valor de tasación, con excepciones, entre ellas las destinadas a vivienda social o asequible.
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