La Cueva de la Negra, en la península de Jandía, llega este lunes 21 de septiembre a una jornada decisiva después de más de un mes de resoluciones, recursos y actuaciones cruzadas entre Costas, la familia que ocupa la vivienda, el Cabildo de Fuerteventura, el Ayuntamiento de Pájara y el Gobierno de Canarias.
La Demarcación de Costas mantiene su intención de entrar este lunes en la conocida como Casa de las Señoras. Su comunicación más reciente no habla únicamente de derribo: señala que la actuación consistirá en la entrada en la edificación y su “inhabilitación para usos prohibidos por la Ley de Costas”. No concreta públicamente si esa inhabilitación implicará un desalojo, precinto, tapiado, cierre de accesos u otra intervención.
Al otro lado hay varios procedimientos todavía abiertos. El Cabildo dictó en agosto medidas cautelares para suspender la demolición mientras estudia el posible valor cultural y arqueológico del inmueble; la propietaria, Pascuala Roger, tiene admitido a trámite un recurso contra el auto judicial que permitió la entrada; y el Gobierno de Canarias ha pedido al Estado que aplace cualquier intervención irreversible mientras se aclaran nuevos antecedentes registrales y la posible existencia de derechos derivados de la propia Ley de Costas.
Entender por qué se ha llegado hasta aquí exige retroceder varias décadas.
Una sentencia de 1980
Uno de los últimos documentos incorporados al conflicto lleva hasta 1980, ocho años antes de la aprobación de la actual Ley de Costas.
Según la documentación registral y judicial aportada por la familia y publicada este domingo por Onda Fuerteventura, aquel año Punta del Sol S.A. litigó contra Florencio Francés López, marido de Pascuala Roger, por esta misma construcción.
La Audiencia Provincial habría reconocido entonces a Francés y a sus antecesores la adquisición por prescripción de la edificación primitiva de Cueva de la Negra. La empresa habría conocido necesariamente aquella resolución al haber sido parte del procedimiento y, según sostiene la familia, la sentencia también fue entregada posteriormente a Costas en distintos expedientes administrativos.
Este dato es ahora relevante porque el inmueble no aparece aislado registralmente.
Según la nota registral difundida junto a esos antecedentes, la Cueva de la Negra está situada dentro de la finca registral número 1107 del Registro de la Propiedad de Pájara, de 3.551,3557 hectáreas y cuya titularidad registral figura al 100% a nombre de Punta Sol S.A.. La finca procede, a su vez, de una segregación de la histórica Dehesa de Jandía.
Ahí aparece una de las preguntas que ahora pide resolver la familia: qué relación existe entre aquella sentencia que reconoció derechos sobre la edificación y los posteriores cambios registrales y administrativos que afectaron al terreno sobre el que se encuentra.
Costas desde 1994
Existe al menos un antecedente oficial publicado en el Boletín Oficial de Canarias en noviembre de 1994. La entonces Dirección General de Disciplina Urbanística y Medioambiental sancionó a Florencio Francés Francés por la construcción de una caseta en Cueva de la Negra dentro de la zona de servidumbre de protección sin la preceptiva autorización.
Aquella resolución incluía un requerimiento para restablecer la realidad física alterada mediante su demolición.
La situación jurídica del litoral cambió definitivamente años después. En 2005 se aprobó el deslinde del dominio público marítimo-terrestre en el tramo comprendido entre el puerto de Jandía y Casa Las Señoras. Desde entonces, la vivienda quedó incluida dentro del dominio público estatal, donde el uso residencial está restringido por la normativa de Costas.
Ese deslinde es una de las bases jurídicas sobre las que se apoya la Administración estatal para recuperar la posesión del terreno.
Sin embargo, ahora se plantea otra cuestión: qué ocurrió con los derechos anteriores a ese deslinde.
La clave de DT1
El Gobierno de Canarias remitió el 18 de septiembre un escrito a la Administración del Estado solicitando la suspensión o el aplazamiento de la actuación prevista para este lunes mientras se examina precisamente esa cuestión.
Según el contenido del escrito publicado por Onda Fuerteventura, el Ejecutivo autonómico pide revisar los antecedentes dominicales y registrales, establecer qué derechos existían antes de la incorporación del suelo al dominio público marítimo-terrestre y estudiar de forma expresa la posible aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Costas, conocida como DT1.
No es una cuestión menor. La Disposición Transitoria Primera de la Ley de Costas establece que quienes tuvieran determinados espacios del litoral declarados como propiedad particular mediante sentencia judicial firme anterior a la entrada en vigor de la ley de 1988 pasaban, en los supuestos contemplados por la norma, a disponer de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público mediante una concesión.
Eso no significa que la familia Roger tenga reconocido actualmente ese derecho.
Precisamente esa es la cuestión que está por resolver.La familia pide comprobar documentalmente si Punta Sol o Punta del Sol S.A. solicitó u obtuvo algún derecho concesional o vinculado a la DT1 sobre la finca 1107 después de su incorporación al dominio público y, en caso afirmativo, determinar si alcanzaba la superficie donde se encuentra la vivienda.
El escrito difundido el domingo recalca que la familia no afirma que esa concesión exista. Solicita que se investigue antes de ejecutar una intervención irreversible.
El Gobierno autonómico, por su parte, pide examinar el expediente completo y determinar si se analizó la aplicación de esa disposición transitoria y si existe algún derecho preexistente susceptible de reconocimiento mediante concesión.
Diferencias registrales
La documentación incorporada ahora al caso añade otra incógnita.
Catastralmente, la zona en la que está ubicada la vivienda figura, según los datos difundidos por la familia, dentro del polígono 12, parcela 4 de Pájara, con una superficie gráfica de 3.295.642 metros cuadrados.
Los afectados han comparado esos datos con un expediente de dominio de 2011 relativo a otra finca del entorno. En aquel expediente se manejaba una superficie residual de unos 20,38 millones de metros cuadrados, mientras que actualmente Catastro atribuye aproximadamente 19,70 millones a la parcela 12/3.
La diferencia ronda los 674.835 metros cuadrados, según los cálculos contenidos en la documentación publicada.
La familia considera que esa discrepancia obliga a reconstruir cómo evolucionaron las segregaciones y delimitaciones y cuándo quedó configurada la actual ubicación catastral de Cueva de la Negra. No consta, por ahora, que esa diferencia implique por sí misma una irregularidad ni que altere la situación jurídica de la vivienda. Lo que se reclama es que sea aclarada documentalmente antes de actuar.
El conflicto actual
La fase más reciente comenzó este verano.
El 28 de julio de 2026, Costas disponía ya de autorización judicial para entrar en la vivienda y ejecutar la actuación administrativa. Según la documentación remitida después por el Gobierno canario y recogida por Canarias Ahora, el auto contemplaba la entrada, demolición y reposición del terreno a su estado primitivo.
La familia intentó detener el proceso. Según su relato, el 15 de julio ya había solicitado ante la Demarcación de Costas una suspensión cautelar y una moratoria administrativa. El 12 de agosto, menos de un mes después y sin que, según los afectados, se hubiera resuelto aquella petición, recibió la comunicación que fijaba la demolición para el 26 de agosto.
La proximidad de esa primera fecha llevó el caso a las instituciones canarias.
El Cabildo interviene
El 25 de agosto, un día antes del derribo anunciado, el Cabildo de Fuerteventura adoptó medidas cautelares de suspensión con carácter inmediato.
La Corporación justificó oficialmente su decisión por cuatro elementos: la posible antigüedad del inmueble, su pertenencia al antiguo núcleo poblacional de Cueva de la Negra, sus características constructivas y la información disponible sobre su uso histórico. El objetivo era evitar que una actuación irreversible destruyera un elemento que pudiera terminar integrado en el patrimonio cultural de la isla antes de que hubiera sido estudiado.
Había, además, otra circunstancia que no ayuda a toda la problemática ya existente, la vivienda está próxima a un yacimiento arqueológico, lo que llevó al Cabildo a advertir del posible impacto de cualquier actuación tanto sobre la casa como sobre su entorno inmediato y el subsuelo.
Las medidas fueron notificadas a las administraciones afectadas.
El 26 de agosto
Costas acudió a Cueva de la Negra al día siguiente.
En la zona se desplegaron funcionarios de la Demarcación, Guardia Civil, Policía Local, agentes de Medio Ambiente y la maquinaria destinada a ejecutar el derribo. También se encontraban allí miembros de la familia y vecinos.
Pero no hubo demolición ni desalojo.
La excavadora permaneció alejada de la vivienda y acabó retirándose. Fuentes municipales señalaron entonces que estaba previsto desalojar el inmueble, aunque tampoco se llevó a cabo esa actuación.
El alcalde de Pájara, Alejandro Jorge, explicó este domingo que aquel 26 de agosto acudió personalmente a Cueva de la Negra para trasladar al responsable de Costas las medidas cautelares que acababa de adoptar el Cabildo.
La casa permaneció en pie, pero el procedimiento administrativo continuó.
Otra fecha
En septiembre llegó una segunda fecha.
Costas volvió a comunicar una actuación para este 21 de septiembre. Inicialmente fue presentada como una nueva orden de demolición y así fue trasladada por distintas fuentes y representantes políticos.
La defensa de Pascuala Roger anunció entonces que solicitaría medidas cautelarísimas al juzgado para intentar detenerla.
Sin embargo, pocos días antes de la fecha señalada, la formulación utilizada por Costas introdujo una diferencia relevante.
La Demarcación comunicó que este lunes procedería a entrar en la edificación y a su “inhabilitación para usos prohibidos por la Ley de Costas”.
La comunicación, según la familia, sigue llevando por título “notificación de demolición” y se sustenta en el mismo auto judicial que permitía la entrada, la demolición y la reposición del terreno.
El problema es que “inhabilitación” no define qué actuación material se pretende ejecutar.
La familia sostiene que no sabe si Costas pretende desalojar a los ocupantes, precintar el inmueble, tapiar accesos o adoptar otra medida que impida utilizarlo.
Derribo y desalojo
Aquí está una de las claves del conflicto actual.
Las cautelares dictadas por el Cabildo se aprobaron para suspender la actuación de demolición. No mencionan expresamente todos los posibles escenarios posteriores, como un desalojo o la inhabilitación de la vivienda.
Por ello, la familia pidió al Ayuntamiento de Pájara que ampliara la protección para impedir también el desalojo.
Alejandro Jorge explicó este domingo que el Consistorio realizó consultas técnicas y jurídicas y concluyó que no tenía competencias para adoptar una medida de ese alcance.
El alcalde asegura que el Ayuntamiento mantiene contacto con los afectados desde el 18 de agosto, que ha enviado cinco escritos a distintas administraciones a petición de la familia y que ha facilitado la documentación localizada en el Archivo Municipal.
El Ayuntamiento afirma además que ha seguido comunicándose con Costas hasta este fin de semana para solicitar que no se produzca ningún derribo mientras siga pendiente la valoración patrimonial.
Patrimonio en juego
El Gobierno de Canarias también ha intervenido por la vía patrimonial.
La Dirección General de Cultura y Patrimonio Cultural recordó a Costas que la existencia de una resolución administrativa firme y de una autorización judicial de entrada no elimina las competencias que corresponden a Canarias y al Cabildo en materia de patrimonio cultural.
La advertencia tiene especial relevancia por el yacimiento arqueológico próximo a la vivienda, identificado como un conchero aborigen inventariado desde 2007, según la documentación conocida durante las últimas semanas.
Patrimonio ha pedido extremar las precauciones ante movimientos de tierra, tránsito de maquinaria o retirada de materiales que puedan afectar al subsuelo o al entorno del yacimiento.
A esa advertencia patrimonial se sumó después el escrito del 18 de septiembre de la Dirección General de Costas y Gestión del Espacio Marítimo Canario, que fue más allá y reclamó suspender o aplazar la actuación prevista para este lunes mientras se revisan los antecedentes de propiedad y posibles derechos concesionales.
El recurso judicial
También está abierto el frente judicial.
El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 6 de Las Palmas de Gran Canaria admitió a trámite el recurso de apelación presentado por Pascuala Roger contra el auto que autorizó la entrada en la vivienda.
Las otras partes disponen de 15 días para formular oposición.
El procedimiento incorpora, además, documentación remitida por el Ayuntamiento de Pájara solicitando la suspensión de la demolición, las alegaciones relativas a un informe de la Guardia Civil y un informe técnico aportado por la representación de la propietaria.
La admisión del recurso no supone por sí misma que la actuación de Costas haya quedado suspendida. De ahí que la familia haya pedido expresamente a la Demarcación que espere a que se resuelva la apelación antes de intervenir.
Su argumento es que, si se produce una actuación irreversible mientras el recurso sigue pendiente, una futura resolución favorable podría llegar cuando el daño ya estuviera hecho.
Qué ocurre hoy
Así se llega al 21 de septiembre. Costas mantiene a primera hora de este lunes la actuación anunciada en Cueva de la Negra y ha confirmado que pretende entrar en el inmueble para “inhabilitarlo” para los usos prohibidos por la Ley de Costas.
Frente a esa actuación existen actualmente varios frentes abiertos, pero no todos producen el mismo efecto.
El Cabildo ha suspendido cautelarmente la demolición mientras estudia el valor patrimonial de la vivienda.
La propietaria tiene un recurso de apelación admitido a trámite contra la autorización judicial de entrada, aunque esa admisión no implica automáticamente la suspensión de la ejecución.
El Ayuntamiento de Pájara pide que no haya derribo hasta que concluya la valoración patrimonial, pero sostiene que carece de competencias para ampliar las cautelares hasta impedir un desalojo.
Y el Gobierno de Canarias reclama aplazar cualquier actuación irreversible hasta reconstruir los antecedentes registrales, comprobar la relevancia de la sentencia de 1980 y determinar si existen derechos derivados de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Costas que debieron ser reconocidos o tramitados sobre esa superficie.
En el centro continúa la casa de Pascuala Roger.
La incógnita ya no es únicamente si la vivienda puede terminar siendo demolida. Antes hay que resolver qué puede hacer Costas este lunes, hasta dónde alcanzan las cautelares patrimoniales y si una historia de propiedad que se remonta, al menos judicialmente, a 1980 puede tener efectos sobre un expediente de Costas que todavía sigue abierto más de cuatro décadas después.
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