Este miércoles acababa el plazo para presentar en el Parlamento enmiendas a la totalidad de la nueva Ley de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas de Canarias, popularmente conocida popularmente como Ley de Vivienda Vacacional, y la Cosejería de Turismo y Empleo ha querido aprovechar para citar a los medios en un desayuno informativo en el que despejar todas las dudas y especulaciones al rededor de la nueva norma.
Jessica de León, consejera del área, y Miguel Ángel Rodríguez Martínez, director general de Ordenación, están preocupados por la desinformación y los "bulos" que se están difundiendo sobre la norma -que aún ni siquiera está en vigor-, propiciados esencialmente por la Plataforma de Afectados por la Ley Turística (PALT), con un papel fundamental de la Asociación Canaria de Viviendas Vacacionales (Ascav), que, disconforme con la nueva normativa, lleva semanas realizando ruedas de prensa, entrevistas y difundiendo un estudio de la Universidad de las Hespérides contrario a la regulación del mercado de la vivienda vacacional.
Durante esa cita con la prensa, De León y Rodríguez han dado una serie de apuntes sobre las partes más complejas y controvertidas de la norma que este artículo pretende desgranar.
¿Qué pasa con los que ya están operando?
Cuando entre en vigor la ley de Vivienda Vacacional, el Gobierno de Canarias analizará si los pisos turísticos que operan bajo esta modalidad tienen en regla la declaración responsable que, desde 2015 con el decreto 113/15, están obligadas a haber presentado junto con la tramitación de la actividad clasificada y la cédula de habitabilidad.
En caso de tener todo en regla, el propietario podrá seguir operando el piso con normalidad. En caso de que el piso esté siendo explotado por un tercer explotador que realizase la declaración responsable en nombre del dueño, podrá mantenerse un plazo de cinco años.
Todos los irregulares quedarán eliminados. Esta es la razón, aseguran desde la consejería, por la que la PALT ha asegurado en los últimos meses que este anteproyecto de ley "pone en riesgo el 90%" de las actuales VV. Señalan De León y Rodríguez que, en realidad, la PALT está contando con que ese porcentaje de VV en Canarias no tienen normalizada su declaración responsable por "inexactitud, falsedad u omisión". Aunque la consejería no cree que la cifra ascienda a tanto, lo cierto es que 85 de los 88 municipios de Canarias no han ordenado las licencias de VV conforme a lo estipulado en el decreto 113/2015 que exigía esta declaración responsable en los últimos diez años, por lo que hay descontrol.
¿Puedo establecer una Vivienda Vacacional nueva?
La respuesta corta, por lo pronto, es que no. La respuesta larga es que, una vez se apruebe la norma, no se podrán establecer nuevas Viviendas Vacacionales en un plazo de cinco años, hasta que no haya planeamiento municipal que las habilite expresamente.
La norma se basa principalmente en un fuerte componente municipal. Serán los municipios los que regulen sus términos municipales o sus zonas conforme a la ley para establecer el porcentaje destinado a VV en su planeamiento.
En cualquier caso, la norma prevé una normativa subsidiaria de aplicación obligatoria, algo así como unos estándares mínimos, para los municipios que, por omisión, no regulen la VV en su territorio -aunque están obligados a hacerlo-.
¿Cuántas VV puede haber?: la norma del 10%
El anteproyecto establece un porcentaje del 10% de VV (20% en las Islas Verdes) que los municipios podrán ordenar sin más trámite que una ordenanza municipal. Esto no significa que ese sea el ratio máximo de Viviendas Vacacionales que podrán operar en Canarias.
Si los municipios lo consideran, podrán utilizar herramientas de planeamiento urbanístico más avanzadas que las ordenanzas para establecer porcentajes superiores de licencias de VV, pudiendo también establecer distintas zonas porcentuales (como barrios o núcleos poblacionales).
Este porcentaje no podrá ser arbitrario, sino que tendrá que estar justificado por razones de sostenibilidad como la capacidad de carga social y de infraestructuras. En cualquier caso, la norma prohibe expresamente los bloques de edificios que se utilizan enteramente para vivienda vacacional por parte de un gran tenedor y operan, de facto, como un hotel.
¿Qué pasa si el municipio ya supera el 10% cuando se apruebe la norma?
Hay municipios en los que ese máximo del 10% sin necesidad de instrumento de ordenación urbanística mayor que la mera ordenanza ya está superado, como es el caso de La Oliva, en Fuerteventura.
Para estos casos, la norma prevé que las VV que estén operando legalmente puedan seguir hacéndolo durante los cinco años que establecerá la ley en los que no se podrán establecer nuevas. Pasado ese plazo, tendrán que renovar sus declaraciones responsables y para entonces el municipio habrá tenido tiempo de fijar el porcentaje de VV oportunamente justificado. Además, la norma prevé que esa nueva declaración responsable sea "cualificada", es decir, que incluya un apartado técnico de condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, etcétera.
¿Quién controla las declaraciones responsables?
El anteproyecto establece que sean cabildos quienes tengan la competencia de comprobar y controlar las declaraciones responsables en materia turística; y los ayuntamientos los que controlen las actividades clasificadas y el planeamiento urbanístico.
Además, los cabildos asistirán a los municipios pequeños de menos de 10.000 habitantes para el ejercicio de estas tareas, ya que por sus dimensiones podrían no precisar de los medios técnicos y humanos para abarcar todo su cometido.
¿Puedo transmitir mi licencia o cambiar el uso?
A la primera pregunta, la respuesta es un rotundo no. Los pequeños propietarios que actualmente exploten sus viviendas como VV de forma legal, podrán seguir haciéndolo indefinidamente pero la licencia no es "heredable". Es decir, va asociada al propietario y no a la vivienda.
Sobre el segundo caso, para las situaciones de "residencialización" en las que los propietarios deciden vivir en la vivienda que tenían en alquiler turístico, la normativa prevé que se pueda solicitar un cambio a uso residencial y eso paralizaría automáticamente cualquier expediente abierto por irregularidades contra la VV durante cinco años a fin de regularizar la situación. Eso sí, la norma prohíbe expresamente "quitar" el uso de VV conforme al decreto 113/2015 para poner la vivienda en otra modalidad de uso turístico como, por ejemplo, el de Apartamento Turístico, que se rige por la ley 2/2013.
¿Se van a perder empleos?
La Consejería de Turismo y Empleo considera injustificada esta "alarma social" generada en torno a la supuesta pérdida de empleos derivada de la regulación del sector. Por una parte, la norma no prevé un decrecimiento del número de VV que ya hay operando en términos absolutos, sino una reordenación que lleve a decrecer en zonas tensionadas, mantenerse en zonas estables y crecer en zonas que pierden población para atraer el gasto turístico. Por esa razón, en cifras globales, considera la consejería que el número de explotadores no sufrirá una merma.
Ahora bien, la consejería recuerda que, si a lo que se refiere la PALT es a los empleos de camareras de piso que limpian las VV, el sindicato CCOO ya presentó una aportación al anteproyecto señalando que muchas de estas camareras de piso se encuentran empleadas en condiciones de economía sumergida para ganar un dinero extra y solicitó su inclusión en los " Convenios Colectivos de Hostelería de ambas provincias, teniendo una vinculación salarial, según zona y servicios, a Hoteles de 5, 4 o 3 estrellas".
¿Qué prohibirá terminántemente la ley?
La norma tiene tres líneas rojas, tres supuestos con los que pretende acabar. Por un lado, el anteproyecto excluye de manera radical la posibilidad de implantar de forma masiva VV en solares de uso residencial, prohibiento la posibilidad de pseudohoteles (edificios en los que todas las viviendas son VV de un gran tenedor).
Por otro lado, la norma excluye la posibilidad de que nuevas viviendas que se incorporen al mercado puedan destinarse al uso turístico en los próximos diez años desde su terminación. Con esto se pretende garantizar el destino residencial para el que fueron concebidas, "evitando la especulación".
Por último, el anteproyecto excluye de manera clara las Viviendas de Protección Oficial (VPO) de las que podrán hacer un uso turístico.